Vous avez mûri votre projet immobilier, vous avez effectué vos recherches, vous êtes tombé sur une maison, ou un bel appartement et a priori, cela rentre dans votre budget. Vous avez donc décidé d'accepter le prix, ou de faire une offre, par exemple à 250.000 euros. Sous réserve de pouvoir obtenir un crédit immobilier, bien entendu.
Car il y a encore les frais d'acte d'achat, les droits d’enregistrement les frais d'acte hypothécaire, les honoraires du notaire et les frais administratifs à ajouter. Ce sont les « frais de notaire ». Pour un logement au revenu cadastral supérieur à 745 euros et un ménage avec deux enfants maximum, il faudra compter environ 40.300 euros de frais.
La question principale : quel est le montant que vous pouvez emprunter, et combien faut-il avancer sur capitaux propres, ou en apport personnel pour cet achat immobilier au montant de 250.000 euros ?
Il faut savoir que le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire sera variable en fonction du montant, de la durée et du prêteur.
Le taux d’endettement, le facteur à prendre en compte
Nous vous conseillons au préalable de calculer votre taux d’endettement avant de déterminer une capacité d’emprunt.
Voici 3 formules simple à garder en tête :
- Pour calculer vos mensualités maximales : Votre salaire x 33%
- Pour calculer votre capacité d’emprunt totale : Mensualité maximale x le nombre de mois = représente
- Pour calculer le taux d’endettement du foyer : (Vos charges + les mensualités de crédit / vos revenus net du foyer) x 100
Que vais-je pouvoir financer avec un prêt hypothécaire ?
Il s’agir souvent de montant conséquent. Pour cela, le prêt hypothécaire peut vous aider à financer :
- Un achat d'une habitation
- Un achat d’une nouvelle construction
- Un achat à l’étranger
- Un achat d’un terrain à bâtir
La règle générale : 90% de quotité, le reste en apport personnel
Généralement, ces frais de notaire doivent être payés via un apport personnel, appelé également fonds propres. En effet dans un prêt hypothécaire, la quotité ne peut généralement pas dépasser 90%. Cela signifie que le montant emprunté pour financer l'achat de la maison ne peut pas dépasser 90% du prix d’achat.
Autrement dit : il faut avancer sur fonds propres, 10% du prix de vente du logement, plus les frais de notaire. Dans le cas présent, pour un logement d'une valeur de 250.000 euros, vous pourriez emprunter jusqu'à 225.000 euros (90% du prix) et devoir mettre un apport personnel de 25.000 euros (10% du prix) + 40.300 euros (les frais de notaire), soit un apport personnel de 65.300 euros, ce représente un montant considérable.
Cela, c'est la politique appliquée par les banques classiques.
La filiale bancaire via les courtiers : jusqu'à 100% de quotité... dans certains cas
Les courtiers en crédit comme MiD Finance sont également soumis à cette règle de 90% mais ils peuvent cependant, dans certains cas (il faut être primo-acquéreur) et selon la situation financière du demandeur, faire preuve de souplesse, en accordant un crédit sur 100% de la valeur de la maison.
Mais il restera encore les frais de notaire à avancer sur fonds propres, soit 40.300€ pour cette maison à 250.000€.
Et si on n'a pas assez de fonds propres : le prêt « Hypo social Family »
Pour beaucoup de ménages, il reste très difficile de faire un apport personnel pour les frais de notaire, et a fortiori pour également 10% du prix d'achat. Particulièrement quand on est jeune et que, même si le salaire est suffisant, l'on n'a pas encore eu le temps de se constituer une épargne. Et que personne, dans la famille, n'a les moyens financiers pour avancer tout ou partie de ce montant.
Cependant, il existe également des solutions chez MiD Finance, pour emprunter sans apport le montant d'achat du logement, mais également ces frais de notaire : le prêt hypo social Family, qui fonctionne via deux mécanisme distincts.
Vous trouverez davantage d'informations sur cette page, mais, en résumé, le prêt hypo social Family permet aux parents d'intervenir pour soutenir la demande de crédit immobilier de leurs enfants.
Soit, première solution, en souscrivant eux-mêmes un prêt à tempérament qui financera tout ou partie des frais (et éventuellement les 10% de la valeur du bien immobilier).
Soit, deuxième solution, les parents apportent un second bien en garantie, avec une nouvelle inscription hypothécaire. Une solution qui permettrait à leur enfant d'emprunter un montant équivalent à 100% de la valeur d'achat, ainsi que les frais de notaire, tout en respectant la quotité de 90%, calculée sur deux bien immobiliers en garantie.
Les banques moins enthousiastes en cas de 2e bien en garantie
Une solution créative, donc, mais à laquelle les banques classiques n'adhère que rarement, car elles rechignent à considérer à titre de garantie les biens n’appartenant pas aux emprunteurs.
En général, elles s'en tiennent à 90% de quotité maximum, et souvent, c'est plutôt 80%.
Les seuls cas où elles acceptent d'octroyer un prêt immobilier finançant 100% du prix d'achat, ainsi que tout ou partie des frais, c'est quand le second bien à mettre en garantie appartient déjà à l'emprunteur. En tenant compte de l’inscription hypothécaire sur les deux biens, la quotité sera de 80% et non 90%, car l'emprunteur est déjà propriétaire.
Calculer les frais de notaire
Pour avoir une estimation proche du coût des « frais de notaire », rendez-vous sur ce simulateur. Il tient compte du montant d'achat du bien immobilier, de sa situation géographique, du nombre d'enfants à votre charge et du revenu cadastral (au cas où vous auriez droit à une réduction des droits d'enregistrement pour « maison modeste »).
En résumé
En règle générale, l'apport personnel, ou les fonds propres, doivent être équivalents aux frais de notaire auxquels on ajoute au moins 10% de la valeur du bien.
Les courtiers peuvent, dans certains cas, prêter 100% du montant de l’achat. Il faut quand même payer les frais de notaire en apport personnel. Ou alors demander aux parents de les financer via un prêt à tempérament séparé.
Si les parents mettent leur bien immobilier en garantie complémentaire, les courtiers comme MiD Finance peuvent octroyer un crédit immobilier couvrant 100% du montant de l’achat ainsi que les frais de notaire (prêt hypo social Family). Pour autant que la quotité ne dépasse pas les 90%.
Si les emprunteurs possèdent un autre bien immobilier à mettre en garantie, les banques peuvent octroyer un crédit hypothécaire couvrant 100% du montant de l’achat ainsi que les frais de notaire (prêt hypo social Family). Pour autant que la quotité ne dépasse pas les 80%.
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