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Est-il toujours possible d'emprunter à 125% pour un achat immobilier ?

Le prêt hypothécaire social Family : un produit, deux solutions si vous n'avez pas de fonds propres

Sans devoir puiser dans leur épargne, les parents peuvent aider leur enfant à devenir propriétaire, afin de financer, notamment, les frais de notaire.

Les taux d'intérêts restant très bas, la période est idéale pour enfin concrétiser son rêve immobilier : acheter ou faire construire sa première maison ou son premier appartement. Un projet de vie enthousiasmant, évidemment, mais qui nécessite de souscrire un crédit hypothécaire qui vous engagera sur 10 à 30 ans.

Le problème, quand vous êtes encore jeune, c'est que même en disposant des revenus suffisants pour rembourser un tel prêt (surtout en couple), on n'a pas forcément eu le temps, jusque-là, de se constituer une épargne conséquente. 

Or, les nouvelles directives de la Banque Nationale de Belgique en vigueur depuis de janvier 2020 ont renforcé une tendance déjà très présente auprès de la grande majorité des banques : il est quasi impossible de souscrire un prêt hypothécaire couvrant 125% de la valeur d'un bien immobilier. L'idée générale est de limiter les risques de surendettement des ménages.

Crédit hypothécaire le plus souvent limité à 80 ou 90%

En pratique, certaines banques n'acceptent d'accorder un crédit immobilier qu'à hauteur de 80% de la valeur vénale du bien (c’est le cas des immeubles de rapport). En contrepartie, elles proposent un taux préférentiel encore plus avantageux. Pour d'autres projets d’habitation, la limite est fixée à 90% pour la majorité selon les directives de la BNB.

Cette dernière a néanmoins accordé aux banques un quota de crédits hypothécaires pouvant couvrir plus de 90% de la valeur du bien, et même jusqu'à 100% dans certains cas. Mais ce quota est limité, souvent réservé aux primo acquérants. Et tous n'y auront pas accès car les conditions sont assez sévères.

Et les frais de notaire, la TVA ?

Et avec tout cela, il faut encore trouver une solution pour payer les frais de notaire et assimilés, ou la TVA (pour une construction neuve) et d'éventuels petits travaux en vue du déménagement. Bref, d'une banque à l'autre, vous devrez avancer, sur fonds propres, de 20 à 40% de la valeur de votre rêve immobilier. Un montant conséquent pour tout un chacun et tout particulièrement quand on a débuté dans la vie active depuis pas très longtemps. 

Une solution consiste souvent à demander un coup de pouce à la famille, plus particulièrement aux parents. Mais ceux-ci n'ont pas forcément les économies suffisantes, tout occupés qu'ils sont à finir de rembourser leur propre crédit hypothécaire, par exemple.

Le prêt total existe encore, mais il a évolué

C'est ici qu'interviennent les formules de type prêt hypothécaire « total », développées en particulier par les courtiers, comme MiD Finance. 

Jusqu'en 2019, cette formule mixte combinait un prêt hypothécaire classique finançant jusqu'à 100% de la valeur de la maison, et un prêt hypothécaire à plus court terme pour couvrir les frais de notaire ou la TVA et d'éventuels travaux. Deux crédits différents souscrits par l'acheteur, permettant de financer jusqu'à 125% de la valeur du bien. Une formule qui n'existe plus sous cette forme, donc, pour respecter les directives de la BNB et lutter contre le risque de surendettement.

Ce qui n'a pas empêché MiD Finance de chercher des solutions auprès des banques et compagnies avec lesquelles des partenariats ont été noués, afin de faciliter l'accès à la propriété quand les fonds propres sont insuffisants, voire inexistants.

Et c'est ainsi qu'une variante du « prêt hypothécaire total », a été développée : le « prêt hypothécaire Social Family ». Comme son nom l'indique, ce produit permet de faire appel à la solidarité familiale, mais sans grever les économies parentales. 

Le prêt hypothécaire « Family », en réalité, est une double solution. Selon les situations financières et immobilières des parents, il faudra privilégier l'une ou l'autre formule. 

1. Prêt hypo Family avec un bien des parents en seconde garantie

Première formule : les parent mettent en garantie, ou hypothèquent, l'habitation dont ils sont déjà propriétaires. Plus précisément, ils mettent en garantie une partie de celle-ci, représentant, en valeur, minimum  10% du prix d'achat du logement visé par leur enfant et les frais de notaire.  

Si c'est la seconde résidence des parents qui est mise en garantie, alors le montant couvert par la seconde garantie pourra être sensiblement plus élevé. Mais dans tous les cas, le montant du crédit accordé à leur enfant ne pourra pas dépasser 90% de la valeur vénale cumulée des deux logements mis en garantie : celui des parents et celui visé par leur enfant.

Et pour lever le moindre doute : c'est bien l'enfant qui rembourse la totalité du crédit hypothécaire, qui couvre donc ainsi l'acquisition du logement, les frais de notaire (ou la TVA) et les éventuels travaux d'aménagement.

2. Prêt hypo Family avec un crédit à tempérament par les parents

La seconde formule du « Prêt Hypo Family » est une évolution directe de l'ancien prêt hypothécaire total. Cette fois, ce n'est pas l'emprunteur qui souscrit un crédit complémentaire (prêt à tempérament) pour financer les frais de notaire, mais bien ses parents. Il n'y a cependant pas d'hypothèque ou garantie supplémentaire.

L'enfant rembourse donc son crédit hypothécaire finançant de 90 à 100% de la valeur du logement acquis. Les parents, eux, remboursent le crédit à tempérament couvrant les frais de notaire et jusqu'à 10% de la valeur du bien de leur enfant. 

Bien entendu, il faudra également que le compromis de vente, signé par les deux parties (acheteur et vendeur), soit transmis à MiD Finance avant qu'une décision favorable soit prise sur ce double dossier.

> Conditions pour les parents

Pour le candidat-propriétaire, les conditions classiques liées au crédit hypothécaire sont d'application. 

Pour les parents, s'ils veulent s'impliquer dans un prêt à tempérament pour soutenir le crédit hypothécaire de leur enfant, ils devront répondre d'abord aux conditions classiques liées à l'octroi d'un crédit à tempérament. C'est à dire en premier lieu démontrer leurs capacités de remboursement en communiquant leurs revenus et les éventuels crédits déjà en cours. Mais également, ils ne peuvent pas être fichés sur la « liste noire » de la Banque Nationale de Belgique suite à un non-respect du remboursement d'un crédit précédent, par exemple. 

De plus, les parents doivent être domiciliés en Belgique depuis minimum 5 ans. Ils doivent également être propriétaire d'un bien immobilier en Belgique. 

Il y a aussi des conditions d'âge : les parents ne pourront avoir plus de 70 ans au terme du remboursement du prêt à tempérament (date de la dernière mensualité à honorer).

Enfin, leur situation financière sera scrutée de près : en incluant ce crédit à tempérament, leur taux d'endettement ne pourra pas dépasser les 35% de leurs revenus nets. 

> Le prêt à tempérament pour financer les frais de notaire

Si toutes ces conditions sont respectées, alors MiD Finance et ses partenaires bancaires seront en mesure d'accorder un prêt à tempérament pour financer (en tout ou en partie) les frais de notaire de  leur enfant.

Ce crédit à tempérament est relativement souple dans sa formule, c'est donc la solution adaptée à de nombreux cas de figure, tenant compte du prix d'achat, d'éventuels droits d'enregistrements réduits, mais aussi de la durée et du montant des mensualités à rembourser par les parents.

En pratique, chez MiD Finance, les parents peuvent emprunter, selon les besoins, une somme allant de 3.701 € à 50.000€, avec un plafond de maximum de 20% du prix d'achat de la maison visée par leur enfant.

La durée de remboursement varie de 36 mois minimum à 120 mois maximum, selon le montant emprunté et les capacités de remboursement des parents. 

Si la demande de prêt à tempérament est acceptée, le montant du crédit est versé sur le compte bancaire des parents. Ils pourront ainsi, le moment venu, payer l’intégralité des frais de notaire. 

Autre avantage : il n'y a pas de frais de dossier à payer, ni d'hypothèque à inscrire sur ce prêt à tempérament « frais de notaire ». Enfin, le taux d'intérêt est fixe.

> Réduction sur le TAEG du prêt à tempérament 

De plus, MiD Finance n'impose pas que l'enfant candidat-propriétaire souscrive un crédit hypothécaire dans un organisme de crédit en particulier : le choix est totalement libre, qu'il s'agisse d'un partenaire ou non de MiD Finance. 

Par contre, si le prêt hypothécaire est demandé chez MiD Finance, les parents du candidat emprunteur bénéficieront d'une réduction sur le TAEG du prêt à tempérament.

Ainsi, actuellement, pour les durées de remboursement du crédit à tempérament de 36 mois à 48 mois, le TAEG standard est de 4,89%. Mais il sera baissé à 4,59% à condition que le prêt hypothécaire soit également souscrit auprès de MiD Finance.

Pour les durées de remboursement de 60 à 120 mois, le TAEG standard est de 4,29%, mais il sera baissé  à 3,99% à condition que le prêt hypothécaire soit également souscrit auprès de MiD Finance.

 

 

 

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