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Grille des taux d'intérêt immobilier

Taux à partir du 23/11/2020

Nos taux d'intérêt immobiliers:

 

Type de taux Taux débiteur - Quotité ≤ 80% * Taux débiteur - Quotité ≥ 81% et ≤ 90%* Taux débiteur - Quotité ≥ 91% et ≤ 100%*
Formules fixes
Fixe 10 ans 1,04%   (-0,05%) 1,19%   (-0,05%) 2,79%   (-0,05%)
Fixe 15 ans 1,24%   (-0,05%) 1,39%   (-0,05%) 2,99%   (-0,05%)
Fixe 20 ans 1,28%   (-0,05%) 1,43%   (-0,05%) 3,03%   (-0,05%)
Fixe 25 ans 1,39%   (-0,05%) 1,54%   (-0,05%) 3,14%   (-0,05%)
Fixe 30 ans 1,85%   (-0,05%) 2,00%   (-0,05%) -
Formules variables et semi fixes
Révisable annuel (+3/-3) 10 ans 0,86%  (-0,05%) 1,01%  (-0,05%) 2,61%  (-0,05%)
Révisable annuel (+3/-3)  15 ans 0,95%  (-0,05%) 1,10%  (-0,05%) 2,70%  (-0,05%)
Révisable annuel (+3/-3)  20 ans 1,02%  (-0,05%) 1,17%  (-0,05%) 2,77%  (-0,05%)
Révisable annuel (+3/-3)  25 ans 1,05%  (-0,05%) 1,20%  (-0,05%) 2,80%  (-0,05%)
Fixe les 10 premières années 10/5 (+2/-5) 1,29%  (-0,05%) 1,44%  (-0,05%) 3,04%  (-0,05%)
Révisable après 5 ans 5/5 (+4/-4) 1,15%  (-0,05%) 1,30%  (-0,05%) 2,90%  (-0,05%)
Accordéon 15 ans (max 18 ans) 1,13%  (-0,05%) 1,28%  (-0,05%) 2,88%  (-0,05%)
Accordéon 20 ans (max 25 ans) 1,21%  (-0,05%) 1,36%  (-0,05%) 2,96%  (-0,05%)
Accordéon 25 ans (max 30 ans) 1,29%  (-0,05%) 1,44%  (-0,05%) -


* Conditions: Revenu disponible en dehors des charges 1.500€ pour un isolé, 2.000€ pour un ménage - Ratio charges revenus <= 40% - Domiciliation des revenus - Souscription à une assurance habitation et solde restant dû auprès de l'organisme désigné par le prêteur - Réduction supplémentaire de 0,15% - sous réserve d'acceptation du dossier par l'organisme bancaire.

 


 

Les 10 facteurs déterminant le taux d’intérêt pour un prêt hypothécaire

Le taux d’intérêt d’un prêt – quel qu’il soit – est calculé en fonction de nombreux facteurs tels que la durée du crédit, le profil de l’emprunteur, les taux du marché, etc. 

Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous devez faire un prêt particulier : le prêt hypothécaire. Le taux d’un prêt hypothécaire dépend de facteurs communs aux autres prêts, mais a aussi de nombreux facteurs qui lui sont propres. 

Découvrez les 10 facteurs principaux influençant le taux de crédit hypothécaire dans le cadre d’un achat en tant que primo acquéreur (c’est-à-dire lorsque vous faites votre premier achat immobilier).

Ration revenus et charges  1. Le ratio entre les revenus et charges 

Lorsque l’on fait un prêt – surtout un crédit hypothécaire, qui concerne généralement un montant important –, il faut faire attention à faire un prêt à hauteur de ses moyens et à ne pas se mettre dans une situation financière délicate. 

Le moyen de vérifier cela est de calculer le ratio entre vos revenus et vos charges, c-à-d calculer le taux d’endettement. De manière générale, on estime que les charges ne doivent pas dépasser entre 33% et 65% du montant total des revenus. Ce ratio dépend aussi de l’organisme de crédit et du profil du candidat. 

Ne pas vous mettre en difficulté en faisant un crédit est bien évidemment essentiel pour vous et votre gestion financière, et cela intéresse aussi l’organisme de prêt ou la banque. En effet, ce ratio est un indicateur important de votre capacité de remboursement et la banque n’a aucun intérêt à ce que vous ayez du mal à rembourser votre emprunt. Elle ne vous octroiera donc un prêt hypothécaire que si elle estime que vous êtes capable de le rembourser sans difficulté.

Le tableau ci-dessus est établi sur la base d’un ratio entre le revenu et les charges inférieur ou égal à 40%. Ainsi, pour une personne seule ayant 2.500€ de revenus mensuels, les charges – avec la mensualité du prêt incluse – ne doivent pas dépasser 1.000€. Si on prend en compte un ménage ayant 3.333€ de revenus mensuels, ses charges ne doivent pas dépasser les 40%, c’est-à-dire 1.333€.

Plus le ratio entre le revenu et les charges est faible, meilleur est le taux d’intérêt hypothécaire. 
 

Ration revenus et charges  2. Le revenu disponible en dehors de toutes charges 

Ce facteur est bien entendu lié au précédent. Au-delà du ratio, il faut qu’il reste à l’emprunteur suffisamment pour vivre en dehors de son crédit et de ses autres charges. Le montant des revenus est donc tout aussi essentiel que le ratio pour déterminer la capacité de remboursement de l’emprunteur. C’est pour cela qu’il influence également le taux d’intérêt hypothécaire.

Notez que par « revenus », on entend non seulement le salaire mensuel net, mais aussi le pécule de vacances, des éventuels dividendes ou revenus locatifs, etc. Bref, tous les revenus du ménage. Seules les allocations familiales ne peuvent être prises en compte, car elles sont considérées comme un montant protégé pour les enfants.

Notre grille de taux hypothécaire ci-dessus se base sur un revenu en dehors de toutes charges de 1.500€ pour une personne achetant seule et de 2.000€ pour un ménage.
 

Ration revenus et charges  3. La situation de l'emprunteur

L’organisme de prêt ou la banque examine aussi la situation de chaque personne souhaitant souscrire un prêt hypothécaire. Ces différents points sont observés :

  • La nature de vos revenus : avez-vous un salaire mensuel assuré par un CDI ? Êtes-vous indépendant ? Etc.
  • Votre âge : vous devez être majeur pour pouvoir souscrire un prêt hypothécaire en Belgique et le taux hypothécaire sera généralement plus avantageux pour des personnes jeunes.
  • Si vous êtes fiché à la BNB : si vous avez réglé vos retards de paiement, mais que vous êtes toujours inscrit sur la liste de la CCP de la Banque Nationale de Belgique (vous y restez encore 12 mois après avoir régularisé votre situation), vous pourrez éventuellement obtenir un prêt hypothécaire. Cependant ce fichage n’est pas un bon indicateur pour l’organisme de crédit.
  • Si vous faites l’objet d’une saisie sur salaire : cela ne fera pas partie des critères les plus positifs de votre profil, dans 99% des cas, ce sera tout de même un refus automatique.
  • Si vous êtes en procédure de médiation : être en cours de règlement collectif de dettes n’est pas non plus le meilleur indicateur pour une banque ou un organisme de prêt pour vous accorder un taux hypothécaire avantageux pour un prêt hypothécaire. Vous devrez obtenir l’accord du médiateur et du juge mais cela reste un refus automatique dans la majorité des banques.
  • Etc.

Ces informations permettent à l’organisme de crédit d’évaluer encore un peu mieux la capacité de remboursement de l’emprunteur. Plus le profil de ce dernier comporte des risques, plus le taux crédit hypothécaire sera élevé. 

Si vous ne répondez pas positivement à tous ces critères, pas de panique ! Cela ne signifie pas que votre profil sera automatiquement considéré comme risqué pour la banque ou l’organisme de prêt : toute situation mérite d’être examinée sous tous ses aspects. Certains critères en contrebalancent d’autres et vous pourrez peut-être bénéficiez d’un taux d’intérêt hypothécaire avantageux, même si vous ne présentez pas un profil a priori idéal.

 Ration revenus et charges  4. La quotité

La quotité, c’est le ratio entre le montant du crédit et la valeur du bien immobilier sur le marché (valeur vénale). Plus elle est élevée, plus le taux hypothécaire sera élevé : vous pouvez observer cela rapidement en comparant les 3 colonnes d’une même ligne du tableau ci-dessus. 

Le plus souvent, les banques et organismes de prêt demandent un apport de fonds propres de minimum 10% de la valeur vénale du bien, en plus des différents frais (de notaire, etc.). Cela va parfois jusqu’à 20%. Mais dans quelques cas exceptionnels, un organisme bancaire peut octroyer un prêt hypothécaire dont la quotité est de 90% ou plus.
 

 Ration revenus et charges  5. Le choix des assurances 

Certaines banques ou organismes de crédit accordent un meilleur taux pour un prêt hypothécaire si l’emprunteur souscrit ses assurances (solde restant dû et incendie) dans la compagnie qu’ils recommandent. Le choix de l’assurance peut ainsi avoir un impact jusqu’à 0,4% sur le taux hypothécaire

Le tableau ci-dessus est établi sur ce principe de souscription des assurances auprès de l’organisme désigné par le prêteur.
 

 Ration revenus et charges   6. Le choix de la banque  

Chaque banque propose ses propres taux pour un crédit hypothécaire. En passant par un courtier comme MiD Finance, qui collabore avec plusieurs banques, vous avez accès à différents taux. Le courtier compare pour vous les taux de prêt hypothécaire proposés par les banques et sélectionne le meilleur pour vous.
 

 Ration revenus et charges  7. Le type de taux  

Il existe différents types de taux, la plus grande différence résidant entre le fixe et le variable (ou révisable).

  • Le taux fixe : le taux reste identique pendant toute la durée de l’emprunt, et ce, quelle que soit l’évolution des taux du marché. Ainsi, si les taux augmentent, l’emprunteur paie toujours le taux convenu au moment du contrat, et c’est pareil si les taux baissent. Dans ce second cas, il est parfois possible de renégocier son prêt pour passer à un taux plus avantageux, mais il faut savoir que cela implique des frais. Un taux fixe n’est donc vraiment intéressant que s’il est bas.
     
  • Le taux variable : le taux initial est revu au bout d’une période donnée et l’organisme bancaire peut alors adapter son taux (à la hausse ou à la baisse) en fonction de l’évolution des taux du marché. La variation peut avoir lieu tous les ans, tous les 3 ans, tous les 5 ans ou selon une autre fréquence. On conseille cependant de vérifier la limitation du taux à la hausse et de choisir celle qui limite le plus la hausse du taux.
     
  • Le taux semi-fixe : le taux est fixe durant une première période, puis il est revu selon une périodicité définie. Par exemple, pour un prêt sur 20 ans au total, on peut imaginer un taux fixe pendant 10 ans, puis le revoir 2 fois avec un écart de 5 ans entre les révisions.
     
  • Le taux accordéon : le montant de la mensualité est garanti tout au long de l’emprunt et, pour pallier les variations de taux, la durée totale de remboursement est allongée (lorsque les taux augmentent) ou raccourcie (quand ils diminuent). Un prêt sous une formule de taux accordéon peut voir sa durée raccourcie sans limite ou allongée de 60 mois maximum (en fonction notamment de la durée initiale de l’emprunt).

Le taux fixe est généralement plus élevé que les autres types de taux hypothécaire puisque l’organisme financier supporte un plus grand risque qu’avec les autres formules. À vous de juger le type de taux qui convient le mieux à votre prêt hypothécaire : cela dépend des taux du marché, mais aussi de votre capacité à supporter un risque.
 

 Ration revenus et charges  8. Le rang de l’hypothèque 

Lors d’un crédit hypothécaire, l’hypothèque joue le rôle de garantie pour la banque : en cas de non-remboursement du prêt, la banque peut vendre le bien immobilier pour se rembourser. Cependant, il se peut que d’autres créanciers aient aussi le droit de récupérer ce qui leur est dû grâce à cette hypothèque. C’est là que le rang de l’hypothèque intervient : si elle de premier rang, cela signifie que la banque ayant accordé le prêt hypothécaire pourra se rembourser la première avec la vente du bien immobilier et que les autres créanciers ne pourront se rembourser qu’avec ce qu’il restera éventuellement selon leur rang (deuxième, troisième, etc.). 

Pour bénéficier d’un taux de prêt hypothécaire intéressant, il est donc préférable que l’hypothèque soit de premier rang.
 

 Ration revenus et charges  9. La durée du crédit 

Un prêt hypothécaire est généralement remboursé sur une durée allant de 10 à 30 ans. Plus la durée de remboursement est courte, plus le taux du crédit hypothécaire est bas.

Le tableau ci-dessus vous permet de voir assez rapidement les différences qu’il peut y avoir entre prêt remboursé en 10 ans ou en 15, 20, 25 ou 30 ans. Bien entendu, allonger la durée de remboursement permet de payer des mensualités plus faibles. Mais il faut être conscient que cela fait aussi augmenter le taux hypothécaire et implique, in fine, un coût total du crédit plus élevé.
 

 Ration revenus et charges  10. La possibilité ou non d’une réduction conditionnelle 

Certains organismes bancaires souhaitent récompenser les clients ayant un excellent profil pour leur fidélité lorsqu’ils choisissent la banque dans laquelle ils sont clients depuis longtemps pour leur prêt hypothécaire : ils accordent ainsi un taux hypothécaire encore plus avantageux que pour un client lambda.

 

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