Simulation des frais de notaire

Calcul de frais d'acte d'achat et de crédit en Belgique

Lors d'un prêt hypothécaire (et en dehors du régime de la TVA appliqué sur les nouvelles constructions), l'emprunteur devra s'acquitter de frais appelés couramment et à tort, frais de notaire.

Selon la région où se situe le bien immobilier, ces frais reprennent l'intégralité de ce que le futur emprunteur devra payer (droits d'enregistrement ou abattement, frais d'acte de crédit, honoraires du notaire, frais administratifs, tva, ...) en plus du montant d'achat de la maison ou de l'appartement.

Ainsi, ce que l'on appelle couramment les "frais de notaire en Belgique" peuvent varier sensiblement selon la région dans laquelle on se trouve. Afin d'éviter de mauvaises surprises avant de vous lancer dans l'achat d'une maison, nous vous proposons via une simulation, de calculer les frais de notaire qui vous attendent, en fonction de la province et code postal où est située l'habitation, son revenu cadastral et/ou son abattement.

Comment se calculent les droits d’enregistrement en Belgique ?

Les droits d'enregistrement sont d'application pour toutes les habitations (et leur terrain) qui sont achetés après avoir déjà connu un premier propriétaire (avec une nuance possible si l'habitation a moins de 3 ans : dans ce cas, le régime de la TVA peut parfois s'appliquer, lire plus loin).

Le calcul des droits d'enregistrement varie en fonction de la région dans laquelle le bien immobilier est situé, (Région wallonne, bruxelloise, flamande), mais aussi selon sa localisation plus précise (commune, ou quartier de celle-ci), la composition du ménage, du revenu cadastral, du prix d'achat. Des réductions ou abattements sont en effet prévus dans toute une série de cas.

1. En région Wallonne:

S'il s'agit d'une habitation propre et unique, un abattement de 40.000€ est appliqué sur la première tranche du montant de l'achat s'il est inférieur ou égal à 350.000€, ensuite il dégressif. Autrement dit : 40.000€ ne seront pas soumis aux droits d'enregistrement.

En cas d'habitation dite de type modeste (en fonction des enfants à charge et du revenu cadastral) et si l'habitation se situe dans une zone de pression immobilière, l'acquéreur peut bénéficier de frais réduits sur les droits d'enregistrement de 6% à la place de 12,5% sur un montant de 174.000,61€ et sur 163.125,56€ dans les autres cas. Au-delà de ce montant, le pourcentage est de 12,5%.

2. En région Bruxelloise:

A partir de ce 1er janvier 2023, l'abattement passe de 175.000€ à 200.000€ (sous certaines conditions)

Cela signifie que la première de tranche des 200.000€ ne sera pas soumise aux 12,5% des droits d'enregistrement.

Les conditions requises pour profiter de cet abattement sont :

• L'habitation doit être située dans l'une des 19 communes de la Région de Bruxelles-Capitale
• La valeur vénale du bien immobilier ne peut dépasser 600.000€
• Les acquéreurs doivent être des personnes physiques
• L'acquisition doit porter sur la totalité en pleine propriété
• L'abattement n'est applicable qu'aux seules ventes
• Aucun des acquéreurs ne peut posséder, seul ou ensemble, à la date de la convention d’acquisition (c'est-à-dire au moment du compromis d'acquisition), la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation
• Affectation du nouveau logement à la résidence principale endéans les 2 ans
• Les propriétaires doivent faire du bien nouvellement acquis leur résidence principale pendant au moins 5 ans
• Ne pas déjà bénéficier d'une réduction d'impôt régionale (exemple : bonus-logement) pour l'acquisition d'une autre habitation

3. En région Flamande:

Dès ce 1er janvier 2022, les droits d'enregistrement passent à 3% (si habitation propre et unique) sinon, ils sont de 12%.

Dans le cas d'habitation ne dépassant pas le prix d'achat de 240.000€ et destiné à l'habitation (propre et unique), une réduction forfaitaire de 2.800€ sera déduite sur les droits d'enregistrement calculés.

La TVA : pour l'immobilier neuf

Pour les particuliers candidats à l'achat d'une maison ou d'un appartement, le régime de la TVA (21%) se substitue à celui des droits d'enregistrement quand il s'agit d'immobilier neuf.

On appelle « neuf » un logement tout juste construit, par exemple par un promoteur et qui n'a encore jamais été habité, ou revendu dans les deux ans par son premier propriétaire.

En effet, peut être aussi considéré comme neuf un logement revendu par son premier propriétaire au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant son achat initial. De la sorte, si vous avez acheté une maison le 5 janvier 2020, vous pouvez la revendre sous le régime de la TVA jusqu'au 31 décembre 2022. Mais vous pouvez également la revendre sous le régime des droits d'enregistrement.

Dans ces deux cas, la TVA s'applique tant sur le bâtiment que sur le terrain, pour autant que les deux soient vendus en même temps. Il y a en effet des exceptions : par exemple, si le terrain appartient à une société et le bâtiment à une autre.

La TVA s'applique également en cas d'achat sur plan. Mais avec une nuance : si la construction a déjà débuté, la TVA s'applique au terrain et au bâtiment. Si la construction n'a pas encore débuté, les droits d'enregistrement s'appliquent au terrain et, quand le bâtiment sera terminé, la TVA s'appliquera à ce dernier.

Les autres frais à débourser

En Belgique, lorsque les droits d'enregistrement (versés au notaire, et ensuite reversés à l'état et aux régions), ou la TVA de 21% sur la construction neuve (versée directement au promoteur ou aux entreprises de construction) sont déterminés ou estimés, il faut calculer les autres frais de notaire et les inclure au coût global de l'achat d'une maison. Ces autres frais sont :

• Les honoraires du notaire proprement dits, c'est-à-dire la rémunération de son travail, fixée selon un barème (fonction du prix de vente de la maison), imposé par la loi. Ils varient dans la plupart des cas de 1.500 à 2.600€. La TVA est due sur ces honoraires.
• Les frais d’acte de prêt hypothécaire : ils doivent aussi être comptabilisés. En effet, lors d’un achat immobilier qu’on finance en partie par un prêt, on procède la plupart du temps à une ouverture de crédit hypothécaire qui doit être faite devant le notaire. Cela engendre aussi des frais qui dépendent du montant emprunté : le droit d’enregistrement (qui revient à 1% du montant de l’affectation hypothécaire), le droit d’inscription hypothécaire (0,30% du montant emprunté), ainsi que les frais et les honoraires du conservateur des hypothèques. Pour en savoir plus sur l’ouverture de crédit, consultez cette page.
• Les frais divers de l’acte : à cela s’ajoutent encore quelques frais de recherche et formalités administratives qui englobent le coût des extraits cadastraux, les certificats hypothécaires, les recherches fiscales, les timbres fiscaux, etc.).

Les honoraires du notaire varient dans la plupart des cas de 1.500 à 2.600€. En 2020, les autres frais (d’acte de crédit et frais divers) coûtent entre 800€ et 1.100€ et la transcription hypothécaire, 230€. La TVA de 21% est également d'application sur ces honoraires et autres frais.

Ainsi, généralement, ces autres « frais de notaire » en Belgique (hors droits d'enregistrement ou TVA sur les constructions neuves, donc) représentent au total une somme de 3.000€ à 5.000€, selon le prix de vente du bien immobilier.

Remarque

Cette page est consacrée à ce qu’on appelle communément les « frais de notaire ». Mais n’oubliez pas que votre achat immobilier ne se limitera pas au calcul des frais de notaire additionné au prix d’achat. Comme tout crédit, un crédit hypothécaire engendre des frais : en effet, emprunter de l’argent coûte de l’argent. Ce sont les intérêts, mais aussi d’éventuels frais de dossier que peut vous demander votre organisme de crédit ou votre banque. Ces frais sont limités à 500€.