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Achat nouvelle construction (régime TVA)


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L’achat d’une maison ou d’un appartement dit « clé sur porte » peut être la solution la plus simple afin d’acquérir un bien nouveau sans toutefois s’embarrasser de toutes les démarches liées à la construction telles que le permis de bâtir, l’achat du terrain, les frais d’architecte, les études de sol, le certificat PEB, … En effet, vous achetez le bien en principe, totalement fini.

Contrairement à l'achat d'un logement plus ancien, maison ou appartement, vous n'aurez, à priori pas de mauvaise surprise majeure à craindre (grâce à la loi Breyne), et certainement pas de travaux de rénovation, modernisation ou d'extension à prévoir avant un certain nombre d'années. Ce sont là les principaux avantages qui peuvent vous faire envisager une nouvelle construction.

Que vous achetiez un bien neuf ou plus ancien, il faudra généralement passer par un crédit hypothécaire.

Quid de l’Achat sur plan ou non fini?

acheter une nouvelle constructionSi vous disposez d’un cahier des charges complet reprenant les matériaux utilisés, la superficie et le plan de l’habitation, ainsi que de la date d’achèvement, il est également possible de souscrire à un prêt hypothécaire pour acheter un nouveau bien, même non fini.

Toutefois, un tel achat doit obligatoirement passer par la loi Breyne : en cas de faillite de l’entrepreneur ou toute autre raison empêchant l’achèvement du bien immobilier, vous êtes protégé. Si un promoteur vous propose de signer une offre d’achat sur plan sans faire appel à cette fameuse loi, FUYEZ !

La loi Breyne : décryptage

La loi Breyne a pour but de protéger le futur acquéreur d’une éventuelle faillite du constructeur mais aussi de vices cachés, de travaux non terminés, de délais d’échéance non respectés,  …

Les dates de finition, les matériaux prévus, les plans, le prix total sont repris sur un contrat de manière scrupuleuse et détaillée signé par les 2 parties.

Contre la faillite de l'entrepreneur

En principe, au moment de la signature du compromis de vente, le vendeur peut exiger un acompte qui ne pourra dépasser 5% du montant du prix de vente (fixé à l'avance et qui ne pourra être révisé qu'à certaines conditions) et bloqué chez le notaire. En contrepartie, il devra offrir une garantie financière de solvabilité au moment de la signature de l’offre d’achat, qui protègera l'acquéreur si malgré tout une faillite devait survenir en cours de construction. Ensuite, le paiement se fait par tranches qui ne peuvent dépasser le montant de la valeur des travaux achevés.

Travaux terminés et réception

A la fin des travaux, la réception de l'habitation se déroule en deux phases : la réception provisoire et la réception définitive, avec au moins une année calendrier entre ces deux évènements. La réception signifie que l'acquéreur accepte tous les travaux qui ont été exécutés dans la nouvelle construction.

La réception provisoire indique que l'acheteur, par procès-verbal signé par les deux parties, constate l'achèvement des travaux et leur correcte réalisation dans l'ensemble. Mais ce PV doit aussi indiquer les éventuels manquements ou défauts apparents constatés, et auxquels l'entrepreneur devra remédier.

La réception définitive n'a lieu, au plus tôt, qu'un an plus tard. Ce qui laisse le temps à l'entrepreneur de remédier aux manquements et défauts apparents constatés lors de la réception provisoire. Et au propriétaire, qui a pu s'installer dans la nouvelle construction, de signaler d'autres défauts remarqués à l'usage, mais moins apparents de prime abord.

Garantie décennale et vices cachés

Une fois la réception définitive approuvée, l'entrepreneur est déchargé des défauts apparents qui n'ont pas été signalés. C'est à ce moment que débute la garantie décennale, une période de 10 ans pendant laquelle l'entreprise reste responsable des défauts non apparents et découverts pendant cette période et menaçant la stabilité du bâtiment ou un de ses éléments essentiels. Il existe également des recours possibles contre le vendeur en cas de vice caché, mais qui n'entrent pas dans le cadre de la garantie décennale.

Qui dit nouveau bien dit TVA à 21%

Une habitation est dite "neuve" lorsqu'elle est vendue au maximum le 31 décembre de la 2ième année qui suit la date de la première occupation du bien. Donc, si le bien à acquérir est nouveau ou de moins de 2 ans, il tombe sous le coup du régime de la TVA. Il n’y aura donc pas de droits d’enregistrement à payer mais uniquement la TVA à 21% calculée sur base du montant du prix de vente.

Quels sont les frais à prévoir ?

  • la TVA à 21%
  • les frais d’acte de crédit hypothécaire
  • les honoraires du notaire
  • les frais administratifs
  • l’expertise
     

C'est la TVA de 21% sur le prix de vente qui représente évidemment la plus grosse part de ces frais. Pour les autres frais mentionnés plus haut, il faut ajouter quelques milliers d'euros au minimum.

Financer l'achat d'une nouvelle construction : le crédit hypothécaire

Rares sont les personnes qui disposent de l'entièreté des fonds propres pour acheter un bien immobilier, qui fait appel à un budget particulièrement conséquent. Pour financer l'achat d'une nouvelle maison ou appartement neuf, on peut faire un emprunt qu'on appelle le crédit hypothécaire.

Le crédit hypothécaire est un crédit particulier, il tient son nom de la garantie principale sur laquelle il repose, à savoir l'hypothèque. En effet, si vous ne parvenez pas à rembourser votre prêt, la banque pourra se rembourser en vendant le bien immobilier.

Les particularités du crédit hypothécaire pour une nouvelle construction

Lors d’un crédit hypothécaire destiné à un bâtiment ancien ou neuf mais déjà terminé, les fonds sont libérés en une seule fois. La plus grande différence pour un crédit hypothécaire concernant une nouvelle construction qui est en cours, c’est que les fonds sont libérés au fur et à mesure de l’avancement des travaux. 

L’avantage de ce système est que l’emprunteur ne paie des intérêts que sur les fonds déjà libérés. En outre, c’est une façon pour la banque de s’assurer, lors de chaque libération de fonds, que les travaux avancent comme prévu.

Ainsi, les fonds pour l’achat du terrain sont libérés lors de la passation des actes chez le notaire. Ensuite, les fonds sont dégagés par tranches, en fonction des factures des travaux de construction. L’argent libéré est payé directement à l’entrepreneur ou au client.

Que finance exactement un prêt hypothécaire pour une nouvelle construction ?

A l'heure actuelle, MiD Finance peut vous octroyer un crédit hypothécaire pour votre nouvelle construction qui finance : 

  • 100% de la TVA sur la construction;
  • des travaux éventuels (par exemple, si la cuisine équipée n'est pas comprise dans le prix de la nouvelle construction);
  • les frais d'architecte;
  • les frais de raccordement aux égoûts;
  • le prix d'achat du terrain.

Vos fonds propres doivent couvrir au minimum ce qu'on appelle plus communément les "frais de notaire", c-à-d:

  • les droits d'enregistrement sur le terrain dans le cas où le crédit finance notamment l'achat d'un terrain;
  • les frais d'acte de crédit;
  • les frais d'acte d'achat sur le terrain;
  • les honoraires du notaire;
  • les frais de dossier (en général 500€).

Exemple d'un crédit hypothécaire pour une nouvelle construction avec apport personnel

Illustrons cela par l'exemple d'un jeune couple de primo-acquéreurs (c'est-à-dire qui ne sont pas encore propriétaires) qui fait construire une maison en région Wallonne et dont la cuisine n'est pas incluse dans le prix de la nouvelle construction.

MiD Finance peut proposer un crédit hypothécaire comprenant : 

  • l'achat du terrain qui est au prix de vente de 50.000€
  • la construction de la maison au prix de vente de 100.000 € HTVA, c-à-d 121.000€ TVA comprise * 
  • l'aménagement d'une cuisine au prix de 10.000€
  • les frais de raccordement aux égoûts : 2.500€
  • les frais d'architecte : environ 5% du prix de la construction, soit 5.000€ + TVA à 21% = 6.050€

Soit un total de 198.550€

Les fonds propres apportés par le couple doivent couvrir : 

  • les frais d'acte d'achat : puisque le terrain est situé en Wallonie (droits d'enregistrement à 12,5%) au prix de vente de 50.000€, avec abattement de 20.000€, les frais d'acte d'achat sont d'environ 6.797€
  • les frais d'acte de crédit sur 189.550€ s'élèvent à 5.388,99€
  • les frais de dossier : 500€

Cela représente un apport personnel de 12.185,99€ au total.

(*) Cet exemple représente une quotité à 100%.
S'il y a un bien complémentaire en garantie (par exemple, la maison des parents), nous pouvons financer jusqu'à 90% de la valeur vénale des 2 biens.

Exemple d'un crédit hypothécaire pour une nouvelle construction sans apport personnel et avec un bien complémentaire en garantie.

Reprenons l'exemple du couple ci-dessus, à la différence qu'ils ne disposent pas de fonds propres pour financer l'achat de cette nouvelle construction. Cependant, les parents de la jeune femme acceptent de les soutenir dans leur projet d'achat en mettant leur maison en garantie complémentaire. Cette maison est libre de charges : il n'y a pas d'hypothèque dessus. Elle est expertisée à 200.000€.

Le fait de mettre la maison des parents en garantie complémentaire permet d'emprunter la totalité du montant nécessaire, soit 189.550€ + 12.185,99€. Et ce, à un taux considérablement plus avantageux que l'exemple précédent.

Qu'en est-il du taux d'intérêt ? 

Les taux d'intérêt appliqués pour un prêt hypothécaire destiné à une nouvelle construction ou à l'achat d'un bien plus ancien sont les mêmes. Ce qui peut faire varier le taux, c'est le profil de l'emprunteur, ses revenus, ses charges, la durée du crédit et la quotité. Le fait que le bien immobilier soit neuf ou ancien n'y change rien.

Déjà propriétaire ? Le crédit-pont

Vous êtes propriétaire de votre logement actuel, avec un prêt hypothécaire toujours en cours, et vous ne souhaitez pas devoir rembourser deux crédits en même temps, l'ancien et le nouveau, même pour une période relativement courte ? La solution pour vous est le crédit-pont. Vous pouvez également opter pour cette solution si le crédit hypothécaire de votre logement actuel est déjà remboursé. 

Le crédit-pont est un crédit hypothécaire qui permet de faire une transition en douceur entre l’ancienne habitation et la nouvelle construction. C'est un emprunt qui s'étale généralement sur deux ans maximum, la durée que peut prendre la construction d'une nouvelle maison une fois le compromis de vente signé. Un délai qui peut aussi être mis à profit pour vendre votre bien actuel à un prix correct et sans précipitation. 

Pendant ces deux années au maximum, les charges mensuelles sur la nouvelle construction seront minimales (vous ne remboursez rien ou seulement les intérêts selon le type de crédit-pont que vous choisissez). Les charges ne changent pas pour votre logement actuel. Les fonds libérés grâce au crédit-pont se font sous forme de tranches lorsqu’il s’agit d’une nouvelle construction.

 

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