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Comment se passe la signature d'une offre d'achat ou compromis ?


Le compromis de vente est la première étape formelle et décisive dans le processus d'achat d'un bien immobilier.

C'est en effet une étape qui engage à la fois le vendeur et l'acquéreur. À moins de rentrer dans les cas de figure prévus dans les éventuelles clauses suspensives, il ne sera plus possible de revenir en arrière, du moins pas sans payer des indemnités ou de risquer des poursuites judiciaires.

Il ne faut donc pas brûler les étapes préalables.

En premier lieu, vous devez consulter la (les) banque(s) quant à vos capacités d'emprunt et de remboursement et de faire le point sur les fonds propres dont vous disposerez, afin d'avoir une estimation relativement précise de votre budget.

Faire une offre au vendeur

Ensuite, après avoir pris votre bâton de pèlerin, puis trouvé la maison ou l'appartement idéal, il faudra convenir d'un prix de vente final. Selon les cas, c'est en acceptant le prix demandé par le vendeur, ou en lui faisant une offre satisfaisante, éventuellement après avoir négocié le prix de vente. 

Attention, dans ce dernier cas : l'offre orale ne vous engage à rien, sinon à signifier votre grand intérêt et vous permet de continuer à réfléchir encore un petit peu. L'offre écrite (même par sms),  vous engage par contre fermement, donc soyez certain de vos intentions.

Si vous hésitez encore, vous pouvez également déposer une option d'achat. Qui offre à l'acquéreur un délai de réflexion pendant lequel le vendeur s'engage à ne pas vendre le bien à quelqu'un d'autre.

Une fois que votre offre ferme, ou promesse d'achat est acceptée ou que l'option est levée, il est temps de passer au compromis de vente.

Comment se passe la signature d'un compromis ?

La signature d’un compromis se déroule, au choix, chez le notaire ou chez l'agent immobilier. C'est en effet un document officiel mais sous seing privé : la loi n'indique pas qui doit le rédiger. Il formalise l'accord entre le vendeur et l'acheteur et il engage les deux parties.

Le compromis de vente prévoit le plus souvent le versement d'un acompte ou garantie de 10%.

Pourquoi vaut-il mieux passer par un notaire ?

Il est en général recommandé de faire établir le compromis par le notaire de l'acheteur, avec le notaire du vendeur, pour que tout soit fait dans les règles car une fois signé, « le compromis de vente vaut vente ». La vente est donc réputée définitive. Mieux vaut une sécurité juridique sur les termes et clauses.

Le site notaire.be vous permet de télécharger des modèles de compromis de vente dont vous pourrez vous inspirer.

Un autre avantage de le signer devant notaire est qu'il permet de bénéficier gratuitement d'une assurance décès accidentel. En effet, si un malheur devait survenir dans le délai entre la signature du compromis et l'acte authentique de vente, les héritiers recevraient un montant (plafonné à 250.000€) pour payer le bien immobilier. Car ils sont tenus de signer l'acte à la place du défunt.

Quels documents fournir pour le compromis de vente ?

L'acheteur doit fournir l'offre d'achat à laquelle le vendeur a donné son accord, ainsi que sa carte d'identité.

Le vendeur devra, lui, fournir le titre de propriété de son bien immobilier, le certificat PEB qui lui est attaché, et bien entendu sa carte d'identité. Si le bien est loué, il devra fournir le bail de location. S'il s'agit d'un bien faisant partie d'une copropriété, il devra fournir le règlement de copropriété et l'éventuel règlement d’ordre intérieur.

Quelles sont les clauses suspensives à prévoir ?

Une clause suspensive fortement conseillée, qui annulerait la vente (et permettrait de récupérer l'acompte versé) est bien entendu la condition d'octroi d'un prêt hypothécaire par la banque. Mieux vaut aussi insérer cette condition dans l'offre faite au vendeur.

Ainsi, en cas de refus de la banque (ou des banques), vous ne serez pas tenu de poursuivre l'achat. Mais il faudra quand même démontrer que vous avez tout mis en œuvre pour y parvenir.

D'autres clauses suspensives peuvent être expressément prévues et acceptées par les deux parties, comme par exemple la non-pollution du sol, ou encore la clause de décès du vendeur ou de l'acheteur.

Pourquoi la banque demande le compromis de vente ?

La banque a besoin de ce document formel comme preuve que le crédit hypothécaire que vous souhaitez souscrire servira bien à financer l'acquisition un bien immobilier et à l'identifier. La banque en profitera pour vérifier les modalités au niveau cadastral et urbanistique et préparera votre dossier hypothécaire et la prise d'hypothèque.

Un second rendez-vous avec votre banquier sera ensuite nécessaire pour signer votre contrat de prêt hypothécaire, étape indispensable à la signature des actes notariés : l'acte d'achat et l'acte de crédit hypothécaire.

Qui paye le compromis de vente chez le notaire ?

C'est l'acheteur. Cette garantie de 10% est payée sur ses fonds propres, en général, lors de la signature du compromis de vente. S'il est signé chez le notaire, cette garantie est bloquée en l'étude notariale jusqu'à la signature des actes authentiques, limitant les risques de mauvaise surprise. Il est ainsi vivement déconseillé de verser cette garantie directement sur le compte du vendeur.

Le solde du prix de vente sera payé, grâce au prêt hypothécaire, le jour de la signature des actes authentiques d'achat et de crédit.

Quels sont les délais avant et après le compromis de vente ?

Généralement, le compromis de vente doit être établi et signé dans un délai d'un mois qui suit l'acceptation de l'offre ou promesse d'achat. Une fois signé, jusqu'à quatre mois, peuvent s'écouler avant la signature des actes authentiques devant le notaire. Ce délai est mis à profit par l'acheteur pour obtenir et signer son contrat de prêt hypothécaire. Le notaire a le temps nécessaire pour effectuer toutes les recherches sur le bien immobilier concerné et préparer l'acte.

Ais-je un droit de rétractation après un compromis de vente ?

Compromis de vente vaut vente, comme expliqué plus haut. Vous ne pouvez donc pas « changer d'avis ». Il n'y a pas de rétractation possible, sans une très bonne raison prévue dans les clauses suspensives... À moins d'accepter de vous exposer à des poursuites judiciaires de la partie adverse, et de perdre l'acompte de 10% déjà versé lors de la signature.

Il est à noter que le vendeur n'a pas davantage de droit de rétractation. Mais par sécurité, mieux vaut prévoir une indemnité (10 à 15% en général) dans les clauses de l'offre d'achat et du compromis de vente, qui permettrait de dédommager l'acheteur pour le cas où le vendeur changerait d'avis en cours de route.

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