Les autorités flamandes ont marqué un grand coup : afin de favoriser l'achat d'un logement familial, dès le 1er janvier 2022, les droits d'enregistrements seront encore réduits. Ce qui diminuera le montant des fonds propres à avancer par l'acheteur et encouragera les demandes de prêt hypothécaire.
Les droits d'enregistrement étaient déjà fort bas en Flandre : 6%, pour l'acquisition d'une habitation seule et unique (10% dans les autres cas). Ils passent désormais à 3% en cas d'habitation propre et unique. C'est nettement moins que les 12,5% appliqués par défaut dans les autres régions où des abattements sont néanmoins prévus (en Wallonie et à Bruxelles), ainsi que des réductions de taux pour habitation modeste (en Wallonie). Ce qui n'est évidement pas à négliger.
Tableau comparatif des droits d'enregistrement
Voici un tableau comparatif présentant les tarifs des droits d'enregistrement en vigueur dans les trois régions du pays au 1er janvier 2022.
Nous sommes partis d'un bien immobilier destiné à devenir l'habitation seule et unique, coûtant 250.000€ hors frais de notaire, financé avec une demande de prêt hypothécaire classique.
| Prix d'achat 250.000 € | Flandre | Wallonie | Wallonie (maison modeste) | Bruxelles |
| % droits d’enregistrement | 3% | 12,5% | 6% sur 164.0990,49 € | 12,5% |
| Abattement | - | Sur 20.000 € | Sur 20.000 € | Sur 175.000 € |
| Montant droits d’enregistrement | 7.500 € | 28.750 € | 19.384,00 € | 9.375 € |
En Flandre, dès le 1er janvier 2022
Droits d'enregistrement passent de 6% à 3%
Concrètement, en Flandre, à partir du 1er janvier 2022, on peut bénéficier d'un taux plancher de 3% sur les droits d'enregistrement pour l'acquisition du logement dans lequel l'acheteur (et sa famille le cas échéant) s'engage à résider et sans posséder d'autre bien.
Jusqu'au 31 décembre 2021, c'est le taux de 6% qui est d'application.
Une réduction très importante, et avec une subtilité supplémentaire qu'apprécieront ceux qui ont décidé d'acheter dans les derniers mois de 2021 : ils pourront bénéficier de ce taux si l'acte authentique d'achat est signé à partir du 1er janvier 2022. Qu'importe si le compromis de vente a été signé avant...
En contrepartie, comme précédemment, l'acheteur ne peut pas posséder d'autre logement. Et s'il en possède un, il doit le revendre dans l'année qui suit la signature de l'acte authentique. Ce délai devrait passer à deux ans à l'avenir pour éviter les reventes précipitées.
Droits d'enregistrement de 5% à 1%
Et en remplissant les mêmes conditions, ce taux passe à 1% si l'acheteur s'engage à réaliser une rénovation énergétique du bien dans les 5 ans, au lieu d'un taux de 5%, comme d'application jusqu'au 31 décembre 2021 !
Droits d'enregistrement passent de 10% à 12%
Par contre, dans tous les autres cas, à partir du 1er janvier 2022, les droits d'enregistrement passent de 10 à 12%. Mais ici, c'est la date de la signature du compromis de vente qui prévaut, donc si celui-ci est signé avant le 31 décembre 2021, le taux reste à 10%. Ce qui pourrait accélérer certaines transactions.
Sont donc concernés ici les acheteurs qui ne comptent pas installer leur résidence principale dans le nouveau logement (par exemple pour le mettre en location ou en faire une seconde résidence), et ceux qui comptent bel et bien s'y installer, mais déjà propriétaires d'un autre logement, n'envisagent pas de s'en séparer.
Ce taux de 12% se rapproche fortement du taux de 12,5% en vigueur par défaut en Wallonie et à Bruxelles.
Reportabilité des droits d'enregistrement
La Flandre applique également un autre principe depuis quelques années : la reportabilité des droits d'enregistrement, qui reste d'application en 2022.
Il est ainsi possible de déduire les droits d'enregistrement payés pour l'habitation actuelle de l'acheteur, des droits d'enregistrement applicables à sa nouvelle habitation. Bref, de ne pas payer les droits deux fois en totalité. Mais l'avantage fiscal ainsi retiré ne peut toutefois être supérieur à 12.500 €.
Et il faut remplir un certain nombre de conditions : les deux logements concernés doivent être situés en Région Flamande ; l'acheteur doit avoir établi sa résidence principale successivement dans les deux logements. Et bien entendu, l'acheteur doit soit avoir vendu le premier logement avant d'acquérir le deuxième (et bénéficier d'une réduction des droits d'enregistrement), ou alors le vendre dans l'année qui suit (et se faire rembourser les droits d'enregistrement payés « en trop »).
Réduction forfaitaire supplémentaire
À la signature de l'acte notarié à partir du 1er janvier 2022, si le prix d'achat de la maison seule et unique (activant un taux de 3% des droits d’enregistrement) ne dépasse pas les 220.000 € ou les 240.000 € pour les villes principales et communes en périphérie de Bruxelles, alors, les droits d'enregistrements peuvent aussi être réduits de 2.800 €.
Jusqu'au 31 décembre 2021, cette réduction forfaitaire s'applique aux logements coûtant respectivement maximum 200.000€ et 220.000€. Elle est de 5.600€, mais sur des droits d'enregistrement à 6% et non à 3%.
Est-ce encore intéressant d’acheter en Wallonie ?
Envisager un premier projet immobilier en Flandre, ou y déménager, est particulièrement attractif donc. En comparaison, le taux de 12,5% de droits d'enregistrement prévu par défaut en Wallonie ne semble pas très engageant. Alors, acheter en Wallonie est-il moins intéressant financièrement ? Pas forcément.
Habitations plus chères en Flandre
Déjà, le marché immobilier est très différent. A qualité et bien immobilier équivalente, le bâti est souvent bien moins onéreux en Wallonie (excepté sans doute en Brabant wallon) qu'en Flandre, sans parler des prix en vigueur à Bruxelles. Sur cette base, ce que vous gagnez en droits d'enregistrement, vous le « perdrez » et même sans doute davantage encore, dans le prix d'achat.
Abattement sur la 1a tranche de 20.000 €
Ensuite, en Wallonie, dans le cadre de l'acquisition d'une habitation seule et unique, un abattement est prévu : sur la première tranche de 20.000 € du prix d'achat, les droits d'enregistrement ne seront pas dus, ce qui représente, avec un taux à 12,5%, un avantage fiscal de 2.500€.
Habitation modeste en Wallonie : 6 ou 5%
De plus, toujours pour une habitation seule et unique, si le logement est considéré comme une habitation modeste, le taux appliqué ne sera pas 12,5%, mais 6%, sur la première tranche de 164.0990,49 € du prix d'achat et même de 175.039,47 € si le logement est situé dans une zone de pression immobilière. Ce sont les montants pour 2021, ils sont indexés chaque année. Le taux de la tranche supérieure reste fixé à 12,5%. Mais l'abattement sur la première tranche de 20.0000 € reste d'application.
Ce taux de 6% peut même être réduit à 5% si l'acquisition se fait par le biais d'un « crédit hypothécaire social » de la Région wallonne.
Le statut d'habitation modeste est défini d’un côté par son revenu cadastral, d'un autre par le nombre d'enfants à charge. Il est d'application pour un revenu cadastral maximum de 745 € avec 0 à 2 enfants à charge ; pour un revenu cadastral maximum de 845€ avec 3 ou 4 enfants à charge ; pour un revenu cadastral maximum de 945 € avec 5 ou 6 enfants à charge ; pour un revenu cadastral maximum de 1.045 € avec 7 enfants à charge ou plus.
Et à Bruxelles ?
Le marché immobilier, fonction de l'offre et de la demande, est tel qu'un achat immobilier (et surtout pour une maison) est nettement plus onéreux en région de Bruxelles-Capitale que dans les deux autres régions.
Abattement sur la 1e tranche de 175.000 €
Raison pour laquelle, avec un taux unique de 12,5% pour les droits d'enregistrement, on applique un abattement sur la première tranche d'achat de 175.000 €. Soit une réduction de 21.875 €, quand même.
À deux conditions essentiellement : le prix d'achat ne peut pas dépasser les 500.000 € et le nouveau logement doit être l'habitation seule et unique de l'acheteur (au moment de la signature de l'acte authentique ou au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit la signature).
