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Que sont les droits d'enregistrement?

Les droits d'enregistrement

Lorsqu'on achète un bien immobilier ou un terrain, on paie également des droits d'enregistrement calculés sur base de la valeur vénale de l'achat. Ils ne sont généralement pas inclus dans le montant d'un crédit hypothécaire.

Les droits d'enregistrement constituent un impôt fixé par les régions, et payés à l'occasion des formalités d'enregistrement d'un acte ou d'un écrit par l'administration. Ici, pour les particuliers, il s'agit des droits d'enregistrement d'un acte notarié, toujours obligatoire, à payer sur une transaction immobilière visant à acheter un terrain ou un logement (maison, appartement) qui n'est pas neuf. Quand il s'agit d'une construction neuve, en cours, ou à venir, c'est la TVA qui s'applique.

Ces droits d'enregistrement sont calculés sur base d'un pourcentage (taux) du prix d'achat du bien immobilier en question. Il ne faut pas les perdre de vue quand on se lance dans l'achat d'un logement et quand on étudie sa situation financière. 

Particulièrement quand il s'agit de faire une demande de crédit hypothécaire pour financer ce projet immobilier. Généralement, à l'instar des autres frais de notaire (liés aux actes d'achat et de crédit) mais aussi de 10% de la valeur du bien, ces droits d'enregistrement ne sont pas financés par  le biais d'un prêt hypothécaire classique, mais bien sur fonds propres. Même si des alternatives existent.

Ces droits d'enregistrement doivent être payés endéans les quatre mois de la signature du compromis de vente, ou bien de l'obtention du crédit hypothécaire au cas où une clause suspensive a été prévue (réserve d'acceptation du crédit par la banque). Ou encore, à la signature de l'acte de vente (notarié).

Des taux différents selon la région

Les droits d'enregistrement varient d'une région à l'autre, en fonction non pas du domicile de l'acheteur, mais de la localisation du bien immobilier. 

Pour résumer :

Région wallonne et Région de Bruxelles-Capitale : le taux de base est de 12,5%.

Région flamande : le taux de base est de 10%.

Abattement et taux réduit sur les droits d'enregistrement

Toutefois, les droits d'enregistrement peuvent être revus à la baisse dans certains cas, par le biais d'un abattement ou d'un taux réduit, par exemple. C'est une forme d'avantage fiscal pour encourager et faciliter un achat immobilier.

> Abattement : en Wallonie et à Bruxelles, s'il s'agit de l'habitation seule et unique de l'acquéreur où il établira son domicile, on parle alors d'abattement sur une tranche du prix d'achat, c'est à dire que les droits d'enregistrement sont supprimés sur cette tranche.

> Taux réduit : en Wallonie, si cette habitation seule et unique correspond à la définition d'habitation modeste, l'acheteur pourra bénéficier d'un taux réduit sur les droits d'enregistrement. En Flandre, d'autres tarifs réduits existent, ainsi qu'une réduction forfaire.

En Région wallonne

En Région wallonne, l'abattement pour maison seule et unique est de 20.000€ : vous ne payerez pas de droits d'enregistrement sur cette tranche. Avec un taux de 12,5%, cela correspond à une économie de 2.500€ sur les droits d'enregistrement.

De la sorte, si vous achetez une habitation, seule et unique, au prix de 160.000€, vos droits d'enregistrement sont calculés comme suit :

(160.000€ - 20.000€) x 12,5% = 17.500 €.

Le taux réduit des droits d'enregistrement pour maison modeste est de 6% sur la tranche d'achat de 164.0990,49 € pour une habitation située hors-zone de pression immobilière et de 175.039,47 dans une zone de pression immobilière (sommes indexées en 2021). Le taux de la tranche supérieure reste fixé à 12,5%.

Ce taux réduit, sur les mêmes tranches, est de 5% si l'acquéreur bénéficie en plus d'un « crédit hypothécaire social » de la Région wallonne.

Conditions pour qu'une habitation soit considérée comme modeste :

le revenu cadastral ne dépasse pas :

  • 745€ et avoir maximum 2 enfants à charge
  • 845€ et avoir 3 ou 4 enfants à charge
  • 945€ et avoir 5 ou 6 enfants à charge
  • 1.045€ et avoir 7 enfants à charge ou plus

De la sorte si votre habitation seule et unique, achetée 160.000€, est également considérée comme modeste, vos droits d'enregistrement sont calculés comme suit :

(160.000€ - 20.000€) x 6% = 8.400€.

En Région de Bruxelles-Capitale

En Région bruxelloise, la réduction de taux sur les droits d'enregistrement pour maison modeste n'existe pas. Par contre, l'abattement pour maison seule et unique de 175.000€, un montant bien plus élevé qu'en Wallonie, car le coût du logement est très élevé.

Il s'applique pour tout logement dont le prix d'achat ne dépasse pas 500.000€ et qui sera bien entendu l'habitation seule et unique de l'acquéreur. Avec un taux de 12,5%, cela correspond à une économie de 21.875€ sur les droits d'enregistrement.

Exception : si l'acheteur est déjà propriétaire d'une habitation, celle-ci devra alors être mise en vente au plus tard le 31 décembre de l'année de la signature de l'acte de l'achat de la nouvelle habitation, et effectivement vendue le 31 décembre de l'année suivante. Il pourra alors récupérer les droits d'enregistrement qui pouvaient bénéficier de cet abattement.

De la sorte, si vous achetez une habitation, seule et unique, au prix de 250.000€ à Bruxelles, vos droits d'enregistrement sont calculés comme suit :

(250.000€ - 175.000€) x 12,5% = 9.375 €.

En Région flamande

Le taux de base sur les droits d''enregistrement est de 10%. Mais le taux est réduit à 6% dans le cas d'une habitation seule et unique servant de logement familial, sur tout le prix d'achat.

De la sorte, si vous achetez une habitation, seule et unique, au prix de 250.000€ en Flandre, vos droits d'enregistrement sont calculés comme suit :

(250.000€) x 6% = 15.000€

Il existe d'autres réductions possible des droits d'enregistrement, et qui peuvent se cumuler.

Une réduction forfaitaire de 5.600€ sur les droits d'enregistrement si le prix d'achat du logement (seul et unique) ne dépasse pas les 200.000€ (dans les communes « principales, à savoir les grandes villes) ou les 220.000€ (dans les communes de la périphérie flamande de Bruxelles). Cette réduction est de 4.800€ pour ceux qui bénéficient du tarif réduit à 5% pour rénovation énergétique. Ce mécanisme a remplacé l'abattement pour maison modeste en Flandre.

Tarif réduit à 5% sur les droits d'enregistrement si l'achat du logement est suivi, dans les 5 ans, d'une importante rénovation énergétique.

Tarif réduit à 1% sur les droits d'enregistrement si le logement familial est un monument classé, à condition que 5% du prix d'achat soit consacré à la conservation de ce patrimoine immobilier.

Tarif réduit à 7% si le logement est ensuite mis en location auprès d'une agence immobilière sociale pendant au moins neuf ans.

Calculez vos frais d'actes d'achat à titre indicatif : https://www.notaire.be/calcul-de-frais/achat

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