Vous avez un projet immobilier ? Découvrez les meilleurs conseils de MiD Finance pour réduire votre taux d’endettement.
Au moment de solliciter un crédit immobilier, ou même à tempérament, votre taux d'endettement est un des paramètres les plus importants que les banques prendront en considération, avec le niveau de vos revenus nets et votre reste à vivre. Ceci, associé à votre assurance emprunteur et vos emprunts en cours, entre dans la détermination de votre capacité de remboursement.
Concrètement, le taux d'endettement, qu'est-ce que c'est ? C'est le poids de l'ensemble de vos charges (loyer, mensualités à rembourser, factures, assurance), incluant vos dettes, par rapport à votre salaire mensuel net.
Pour calculer le taux d'endettement, il faut prendre le montant de la mensualité du prêt que vous sollicitez, additionné aux mensualités de vos éventuels autres crédits en cours (prêt à tempérament, prêt immobilier, etc.), auxquels on peut ajouter certaines charges fixes incompressibles (le loyer, la pension alimentaire que vous payez à votre ex-conjoint, etc.). Le montant obtenu doit être divisé par vos revenus mensuels nets (salaire et autres revenus, mais pas les allocations familiales), à multiplier par 100.
Exemple :
Revenus du ménage : 3.500 euros /mois
Charges : 1.300 euros /mois
Taux d’endettement = (1.300/3.500) x 100 = 37%
Essentiel pour les banques
Pourquoi est-ce important ? Parce qu'un taux d'endettement trop élevé, en combinaison avec les autres crédits et emprunts, vous amènera au mieux à une demande de garanties supplémentaires ou à des conditions moins favorables, au pire à un refus de prêt de la banque. Il s’agit pour les banques, une manière de prévenir un défaut de remboursement du prêt sollicité, évitant ainsi de mettre l'emprunteur en situation de dette trop lourde.
Ce sont également les consignes du SPF Economie afin de limiter le surendettement. Particulièrement dans le cadre d'une demande de prêt immobilier, vu le montant en jeu
Le taux d'endettement maximum autorisé peut varier selon les banques, mais ce n’est pas le seul critère qui dépendra également du profil du candidat emprunteur.
Ce ne sont pas des règles absolues : c'est au cas par cas, selon la nature du prêt demandé, le montant, les réserves financières dont on dispose, la situation financière ou patrimoniale du demandeur, le niveau de ses revenus, la façon de gérer son budget...
Par exemple, obtenir un crédit immobilier pour acheter une maison dans le but d'y habiter, alors que vous êtes locataire, effacera votre loyer du calcul de votre taux d'endettement.
Diminuer son taux d'endettement
Mais il est parfois nécessaire de réduire son taux d'endettement, notamment si vous envisagez de solliciter d'autres crédits ou emprunts et dans l'espoir d'obtenir le prêt demandé, et aux meilleures conditions possibles. Plusieurs pistes différentes existent.
Remboursement anticipé
Si votre temps est compté, vous pouvez songer à liquider certaines dettes en remboursant l'un ou l'autre emprunt de manière anticipée. Vous pouvez, pour cela, puiser dans votre épargne. C'est aussi un calcul à faire : vous pourriez aussi avoir besoin de cette épargne en apport personnel ou fonds propres dans le cadre d'une demande de prêt immobilier, ou pour réaliser des travaux.
Rachat ou regroupement de crédit
En cas de force majeure, par exemple suite à une perte d’emploi, une séparation, .., il est possible de réduire le poids des mensualités de vos crédits qui deviennent trop lourdes par un rachat de crédit (si un seul est concerné) ou un regroupement de crédits (s'il y en a plusieurs). Dans un cas comme dans l'autre, ce sera l'équivalent d'un prêt personnel. Sauf si un crédit hypothécaire en cours est inclus, on parlera alors de regroupement avec crédit hypothécaire.
L'avantage : vous pouvez allonger la durée de remboursement afin de diminuer le poids des mensualités. Vous n'aurez également qu'une seule mensualité à payer (en plus de celle du nouveau prêt sollicité), au lieu de plusieurs, ce qui simplifiera la gestion du budget. Le gros désavantage : sur la durée, vous payerez davantage d'intérêts.
Nous vous conseillons cette option si les taux sont bas. A l’inverse, si les taux s’envolent, cela reste un désavantage pour diminuer le taux d’endettement lors d’un crédit hypothécaire.
Quelques autres pistes
Si aucune des options précédentes n'est envisageable, une autre piste est de réduire le montant du futur emprunt, éventuellement en augmentant votre apport personnel, afin de financer le service ou le bien à acquérir.
Vous pouvez également jouer sur le temps.
Par exemple, attendre qu'un ou plusieurs prêts arrive(nt) à échéance : votre taux d'endettement baissera naturellement. Mais à moins que cette échéance soit relativement courte, il ne faut pas être pressé.
Vous pouvez également échelonner vos dettes en négociant un rallongement de la durée de remboursement de votre prêt.
Ou encore, si vous avez de réelles perspectives à ce niveau, vous pouvez essayer d'augmenter significativement les revenus nets... mais c'est sans le plus difficile à mettre en œuvre à court ou moyen terme.
Demandez conseil à votre courtier
Chacune de ces pistes possède ses avantages et ses inconvénients, et leur pertinence dépendra non seulement de la situation financière personnelle de l’emprunteur, mais aussi des pratiques des banques qui peuvent varier d'une à l'autre.
Si vous vous retrouvez dans la nécessité de réduire votre taux d'endettement pour démontrer votre capacité de remboursement, on ne peut que vous conseiller de faire appel à un courtier en crédit immobilier. Sa connaissance du secteur bancaire et du crédit vous aidera à y voir plus clair dans votre dossier, à le présenter sous un jour favorable aux banques avec lesquelles le courtier travaille. Il vous indiquera les pistes les plus pertinentes dans votre situation pour réduire votre taux d'endettement.
