Une fois que le vendeur et l'acquéreur se sont mis d'accord sur le prix de vente final du logement (offre ou promesse d'achat), l'étape suivant est la signature du compromis de vente, document officiel et acte sous seing privé. Elle se déroule soit chez l'agent immobilier, soit, de préférence, chez un notaire, mais en présence de l'acheteur et du vendeur.
Il doit préciser les modalités de la vente ainsi que les éventuelles clauses suspensives.
C'est l'étape préalable à la signature de l'acte authentique de vente, ou d'achat, et, le cas échéant, de l'acte authentique de crédit hypothécaire, qui se déroulera dans un délai de 4 mois maximum. Le temps pour l'acheteur d'obtenir et signer son contrat de prêt hypothécaire et au notaire d'effectuer les recherches et formalités nécessaires en vue de rédiger les actes authentiques.
Mais avant de signer un compromis de vente, une série de documents doivent être fournis par le vendeur : tous les documents et attestations certifiant de la propriété du logement, de son état technique et sa situation sur le plan administratif.
10 documents principaux pour la signature du compromis de vente
Voici donc la checklist des documents à prévoir :
- Titre de propriété
- Certificat énergétique (PEB)
- Dossier d’intervention ultérieure (DIU)
- Renseignements urbanistiques
- Attestation relative à la citerne à mazout
- Attestation relative au sol
- Certificat de contrôle électrique
- Données relatives à la copropriété
- Documents relatifs au bail
- Certification des Immeubles Bâtis pour l’Eau (CertiBeau)
Rentrons plus en détail sur ces différents aspects pour vendre un bien.
1. Le titre de propriété
Le titre de propriété du vendeur est le document qui atteste qu'il en est le propriétaire légitime. Il s'agit généralement de l'acte notarié (authentique) d'achat du logement quand il est devenu propriétaire. S'il l'a obtenu par le biais d'une succession, le vendeur doit présenter les documents prouvant qu'il en est l'héritier : la déclaration de succession et si possible l'acte d'achat du défunt.
Le titre de propriété est également essentiel car il contient des informations précieuses : la description du bien, l'origine de la propriété, les éventuelles servitudes et conditions spéciales.
2. Le certificat PEB
Le certificat PEB est le document, réalisé par un expert, qui établit les performances énergétiques du bâtiment. Il « cote » de manière globale (de A+ à G), indique la consommation énergétique théorique, mais aussi certains points spécifiques. Il en va ainsi des besoins en chaleur de la maison (l'isolation), les performances du système de chauffage, du système de ventilation, l'utilisation éventuelle d'énergies renouvelables (panneaux photovoltaïques, pompe à chaleur....).
La performance énergétique doit même être communiquée dans la publicité de vente et le document doit être transmis à l'acquéreur avant la signature du compromis de vente.
3. Le dossier d'intervention ultérieure
Le dossier d'intervention ultérieure (DUI) est un autre document très important car il contient, normalement, les traces de tous les travaux qui ont effectués par le propriétaire actuel : transformations, rénovations, renouvellement des installations électriques, de chauffage, l'emplacement des conduites, etc. On y devrait y trouver des photos, des plans, des factures, des fiches techniques... Tout ce qui est utile pour aider à déterminer l'état actuel du logement.
4. Les renseignements urbanistiques
L'immeuble en vente sert-il pour des bureaux, un commerce, du logement ? Cela doit figurer dans les documents fournis, à l'instar des différents certificats urbanistiques, des permis urbanistiques. La destination de l'immeuble doit figurer dans la publicité également. Le détail des renseignements à fournir peut varier d'une région à l'autre.
Il est cependant conseillé à l'acheteur de se rendre au service d'urbanisme avant la signature du compromis de vente pour comparer les informations fournies par le vendeur, et même de visiter le bien avec un expert (architecte par exemple).
5. Le système de chauffage
Le vendeur doit informer au mieux l'acheteur sur le système de chauffage utilisé. Si c'est une chaudière au mazout, il faut en outre renseigner l'âge de l'installation, la capacité et la location du réservoir.
6. La non-pollution du sol
Il faut aussi fournir, obligatoirement avant la vente, une attestation certifiant que le sol du terrain ou du logement n'est pas pollué. Il faut obtenir cette attestation auprès d'un organisme agréé par la région où se situe le bien. Si le sol est pollué, une enquête complémentaire doit être effectuée ainsi que d'éventuels travaux d'assainissement avant la délivrance d'un certificat de conformité.
7. La conformité de l'installation électrique
Indispensable à fournir également lors du compromis de vente : le procès verbal de la conformité de l'installation électrique, par une société agréée. Si l'installation n'est pas conforme au moment de la signature de l'acte authentique, l'acheteur a dix-huit mois pour effectuer les travaux nécessaires.
8. En cas de copropriété
Si le bien immobilier fait partie d'une copropriété, comme c'est le cas pour les appartements, il faut demander au syndic de fournir tous les renseignements utiles, comme l'acte de base, le règlement, le PV des trois dernières assemblées générales, le décompte des charges, etc.
9. En cas de bien déjà loué
Et enfin, si le bien à vendre est habité par un locataire, il faut fournir le contrat de bail avec l'état des lieux, afin de connaître les modalités du préavis (si l'acquéreur compte habiter le logement lui-même rapidement, par exemple). Et aussi l'éventuelle promesse de vente, ou priorité que pourrait avoir obtenue le locataire sur le bien qu'il loue.
10. Certification des Immeubles Bâtis pour l’Eau (Certificat CertIBEau)
Ce certificat est obligatoire depuis le 1er juin 2021 pour les immeubles raccordés pour la première fois à l’eau ainsi que pour les locaux et établissement de grande tailles qui fournissent l’eau au public.
L'établissement du certificat CertIBEau vise trois objectifs : sanitaire, environnemental et informatif.
Sachez que vous pouvez demander l’élaboration d’un CertIBEau pour une installation déjà existante, sans obligation !
Vous avez d’autres questions ?
Notre équipe d’experts se déplacent dans toute la Wallonie, Bruxelles (Belgique) . Ils sont à vos côtés pour vous aider à réaliser vos projets !
