Comment estimer les frais de notaire dans le cadre de l'acquisition d'un nouveau logement ?
Sachez déjà qu'en 2023, ces frais ont été réduits suite à différentes réformes, tant au niveau fédéral que régional. L'idée est clairement de favoriser l'accès à la propriété après les hausses considérables des prix de l'immobilier, des taux hypothécaires et de l'inflation en général que l'on connaît depuis quelques années.
Si vous le souhaitez, vous pouvez aller directement à la simulation des coûts des frais de notaire pour avoir une estimation de ce que vous devrez payer.
En moyenne, les frais de notaire, avec les droits d'enregistrement, sont équivalents à environ 15% du prix d'achat d'une maison ou d'un appartement. Parfois un peu plus, parfois un peu moins. De nombreux paramètres entrent dans le calcul.
Les nouveaux frais et honoraires de notaire
Les frais et honoraires de notaire, dont les montants sont fixés par la loi, ont été réduits suite à la réforme des frais notariaux, appliquée au 1er janvier 2023. Cette réduction concerne les achats immobiliers dont le montant ne dépasse pas 850.000€.
Concrètement, dans le cadre de l'acquisition d'un bien immobilier avec prêt hypothécaire, la réduction des frais et honoraires est d'environ 1.000€ si le prix de vente est situé entre 100.000€ et 350.000€.
Cette réduction sera dégressive pour les logements dont le prix varie de 350.000€ à 850.000€. Ainsi, pour un prix d'achat de 600.000€, la réduction n'est « que » d'environ 350€.
La TVA : 21%
La TVA, tout comme les droits d'enregistrement, sont assimilés, pour le grand public, aux frais de notaire. Ils représentent même la majeure partie de ces frais. Vous devez payer une TVA (taxe) de 21% sur le prix d'achat du logement si celui-ci est considéré comme neuf.
C'est-à-dire si vous l'achetez sur plan, ou bien s'il est déjà en construction, ou s'il vient d'être construit. Cas particulier : la TVA peut s'appliquer si l'habitation n'a été possédée que pendant un court laps de temps par son premier propriétaire (il doit la revendre au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant la signature de l'acte authentique d'achat). , et que celui-ci souhaite appliquer la TVA, car ce n'est pas une obligation.
Les droits d'enregistrement sont d'applications dans tous les autres cas.
Nouvel abattement sur les droits d'enregistrement en Wallonie
En Wallonie, par défaut, les droits d'enregistrement sont de 12,5% du prix d'acquisition du logement. Mais des abattements sont prévus pour les particuliers, quand il s'agit d'acheter son habitation propre et unique (les « primo-acquéreurs »). Ceux-ci doivent s'y domicilier dans les trois ans et pendant trois ans au moins.
> Abattement : de 20.000 € à 40.000€
Depuis 2018 et jusqu'au 30 juin 2023, quel que soit le prix du logement, un abattement était prévu sur la première tranche d'achat de 20.000€. Cela correspondait à une réduction de 2.500€ (20.000€ x 12,5%) sur les droits d'enregistrement.
La réforme des droits d'enregistrement en Wallonie, applicable depuis le 1er juillet 2023 a engendré une nouvelle situation encore plus favorable si vous achetez un bien dont le prix ne dépasse pas les 500.000€.
Cette réforme prévoit, aux mêmes conditions et pour les logements dont le prix d'acquisition est inférieur à 350.000€, un abattement sur un montant double, la première tranche d'achat de 40.000€. Cela correspond à une réduction fiscale de 5.000€ (40.000€ x 12,5%) sur les droits d'enregistrement.
L'abattement sera dégressif pour les logements achetés entre 350.000 € et 500.000€, pour une réduction fiscale entre 5.000€ et 2.500€ sur les droits d'enregistrement.
Et l'abattement restera de 20.000€ pour les logements au prix supérieur à 500.000€, pour une réduction fiscale de 2.500€, comme avant la réforme.
> Réduction à 6 ou 5% pour « maison modeste »
Il est possible d'obtenir un taux des droits d'enregistrement réduit à 6% (au lieu de 12,5%) pour « habitation modeste ». Une habitation modeste est un logement dont le revenu cadastral (non indexé) ne dépasse pas 745€. Cela, c'est si les acheteurs ont entre 0 et 2 enfants à charge. Ce montant de base a été élevé à 845€ avec 3 ou 4 enfants ; à 945€ avec 5 ou 6 enfants et à 1.045€ avec au moins 7 enfants..
Ce taux très avantageux peut encore être réduit à 5% s'ils souscrivent un crédit hypothécaire social de la Région wallonne, appelé également Accesspack (octroyé par la Société wallonne du Crédit social, ou par le Fonds du Logement).
Attention : ce taux réduit à 6 ou 5% est plafonné à un certain montant sur le prix d'achat, indexé chaque année. Au 1er janvier 2023, le plafond était de 182.858,66€ et même de 195.049,46€, dans une zone de pression immobilière.
Si le prix d'achat du logement dépasse ces montants, la différence sera soumise au taux standard de 12,5% de droits d'enregistrement.
Les droits d'enregistrement revus en région Bruxelloise
En région de Bruxelles-Capitale, le taux par défaut des droits d'enregistrement est aussi fixé à 12,5%. Mais il existe également des abattements. Ils sont même plus importants qu'en Wallonie, en l'absence d'un taux réduit et ont été encore améliorés au 1er avril 2023.
> Abattement de 200.000€
Depuis le 1er avril 2023 (la date de signature du compromis faisant foi), l'abattement passe à la première tranche d'achat de 200.000€ (au lieu de 175.000€), pour les logements dont le montant maximum est majoré, lui aussi, à 600.000€ (au lieu de 500.000€). Cela représente une réduction totale de 25.000€ sur les droits d'enregistrement !
L'abattement n'est d'application que pour l'acquisition de son habitation propre et unique. L'acquéreur doit s'y domicilier dans les trois ans et pendant cinq ans au moins. Si le prix d'achat dépasse les 600.000€, aucun abattement ne sera appliqué.
> Abattement supplémentaire pour rénovation
Depuis le 1er avril 2023 également, un abattement supplémentaire peut être appliqué en cas de rénovation énergétique importante. Elle doit être finalisée dans un délai de 5 ans après l'achat. Si cela permet d'améliorer le certificat PEB de deux classes au moins, un abattement supplémentaire de 25.000€ par saut de classe sera appliqué après la rénovation. Soit une économie supplémentaire d'au moins 3.125€ x2, soit 6.250€.
L'acquéreur a alors cinq ans pour se domicilier, au lieu de trois ans.
Pour avoir une estimation du montant que vous devrez débourser en terme de frais de notaire (+ droits d'enregistrement), n'hésitez donc pas à réaliser une simulation en ligne.
