Prêt hypothécaire : prudence si vous devez acheter
Se lancer dans un projet immobilier, acheter une maison, un terrain ou faire construire, ne se fait pas sans une bonne dose d'enthousiasme. Mais il faut une dose plus grande encore de prudence avant de lancer.
Chaque étape doit être réfléchie. Notamment, celle, essentielle, de l'obtention d'un prêt hypothécaire.
Il faudra, en effet, vérifier d'abord sa capacité d'emprunt, être certain de disposer de fonds propres en suffisance, et enfin décrocher le crédit hypothécaire... Et s'assurer qu'en cas d'échec dans cet exercice, vous ne vous retrouverez pas devant un achat immobilier impossible à honorer, du moins sans devoir payer de sérieuses indemnités.
Eléments à prendre en compte avant de se lancer dans un achat immobilier
Les fonds propres
Les fonds propres.... vous ne ferez pas l'économie de cette question. Si vous demandez un crédit hypothécaire, à quelques exceptions près, les banques ne vous ne prêteront généralement pas davantage que 90% (maximum 100% dans certains cas) du prix du bien immobilier que vous souhaitez acheter.
Le reste, en théorie, devra être payé de votre poche, c'est à dire vos fonds propres, vos économies : les 10% restants du prix d'achat d'une part, mais aussi tous les frais liés aux actes notariés : les frais d'acte d'achat et les frais d'acte de crédit hypothécaire, ainsi que les frais bancaires. Ce qui représente de 10 à 30% du prix d'achat... à payer en plus.
Bref se renseigner sur sa capacité d'emprunt, et sur ses fonds propres avant de craquer sur un logement est essentiel. L'un plus l'autre représenteront votre budget à ne pas dépasser.
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L'offre ou le compromis
Ensuite, avant de signer une offre ou un compromis de vente, il est bon de connaître quelques notions.
En droit belge, il y a une expression connue : « compromis de vente de vente vaut vente ». Une fois que vous avez fait votre offre et qu'elle a été acceptée par le vendeur, ou une fois signé le compromis de vente, et faute de clauses suspensives, vous ne pourrez pas renoncer à l'achat sans devoir payer des indemnités.
L'inverse est vrai également : le vendeur ne pourra, en théorie, pas échapper au paiement d'indemnités s’il revient sur son accord ou sa signature. Et ce n'est pas rien : généralement 10 à 15% du prix de vente à payer par le co-contractant à la partie lésée.
Le code civil précise même que « la vente est même parfaite, dès que vendeur et acquéreur échangent leur accord sur les seuls éléments que sont la chose (l’immeuble) et le prix, cet accord fût-il simplement verbal ! » Autrement dit, dès que le vendeur accepte votre offre, quelle que soit la manière dont elle a été formulée, la vente est réputée parfaite.
Source : Portail du Droit belge: le compromis de vente
Soyez précis dans votre offre
Il est donc très important de formuler cette offre avec toute la prudence et les garde-fous nécessaires. Pour plus de sécurité juridique, mieux vaut qu'un notaire soit impliqué dans la rédaction du compromis de vente.
De manière générale, l'offre et surtout le compromis doivent contenir une série d'éléments pour éviter toute incompréhension ou faille:
- Le nom du candidat acheteur et du vendeur
- L’adresse du bien visé
- L'état, la description et la situation du bien
- Le prix proposé ou accepté par le candidat acheteur
- La durée de validité de l’offre
- Les éventuelles réserves, remarques
LES CLAUSES/CONDITIONS SUSPENSIVES
- Les modalités de paiement et le montant de l'éventuel acompte ou garantie.
- La date et la signature
- Si le vendeur signe l'offre (ou le compromis), alors il est impossible de reculer... sauf si les conditions (clauses) suspensives peuvent prendre effet.
Les clauses/conditions suspensives
Les clauses suspensives, si elles ne sont pas obligatoires, sont donc vivement conseillées, car elles vous permettront de revenir sur votre offre ou sur le compromis si elles ne sont pas remplies. Si elles le sont, par contre, la vente est réputée définitive. Ces conditions ne sont valables que si elles dépendent principalement d'un tiers.
La clause d'octroi de crédit hypothécaire
La plus évidente, et la plus rencontrée de ces clauses suspensives est ainsi formulée : « sous réserve d'acceptation d'un crédit hypothécaire » . Cette clause doit notamment mentionner le montant maximum sur lequel portera votre demande de crédit hypothécaire ainsi que la durée nécessaire pour rechercher le crédit (en général 4 semaines).
En effet, même si vous avez au préalable discuté avec votre banquier de votre capacité d'emprunt, et que le prix du bien entre « dans les clous » cela ne veut pas dire que l'emprunt hypothécaire vous sera automatiquement accordé. Votre situation financière personnelle peut avoir évolué. Une expertise de la banque peut estimer que le bien immobilier est surévalué. Les conditions d'octroi peuvent avoir changé, etc.
Si le crédit est octroyé, la procédure de vente peut passer à l'étape suivante : la signature de l'acte d'achat, devant le notaire, puis celle de l'acte de crédit.
Mais il ne suffit pas d'un refus de votre banque pour que la clause suspensive prenne effet : l'acheteur doit prouver qu'il a tout tenté pour obtenir un crédit hypothécaire, et doit donc en cas de refus s'adresser à d'autres organismes de crédit pour tenter d'obtenir son prêt.
Et il doit le faire dans un délai bien précis, qui est également mentionné dans la condition clause suspensive. Il est généralement de 4 semaines. Ce qui peut paraître court, a fortiori si vous devez voir plusieurs banques, pour soit comparer les offres, soit parce que vous avez essuyé un premier refus et vous devez vous adresser à une autre banque. Raison pour laquelle il est important de s'être d'abord renseigné sur sa capacité d'emprunt. Dans un cas comme dans l'autre, passer par un courtier en crédit comme MiD Finance vous fait gagner un temps précieux.
Les autres clauses
D'autres clauses ou conditions suspensives peuvent être rédigées, mais elles sont plus spécifiques au bien immobilier, sa situation ou son état. Par exemple, la condition d'obtention d'un permis d'urbanisme nécessaire pour faire construire une maison (si c'est le terrain à bâtir qui est l'objet de la vente), ou pour procéder à une rénovation importante, ou des travaux d'extension. Ou bien la condition de réception d'une attestation garantissant que le terrain n'est pas pollué. Ou encore la condition de réalisation de certains travaux à effectuer par le propriétaire actuel (le vendeur).
Des clauses aussi dans l'option d'achat
Attention, la clause de délai pour dénicher un crédit hypothécaire ne doit pas être confondue avec le délai prévu dans une option d'achat, qui est éventuellement une étape préalable au compromis de vente.
En effet, l'option d'achat, si elle est acceptée par le vendeur, est assortie d'une période pendant laquelle le candidat-acheteur a la priorité sur le bien immobilier. Le vendeur s'engage à ne pas vendre le bien à quelqu'un d'autre. Ce délai permet à l'acheteur de réfléchir, tout en regardant d'autres biens, ou bien de préparer une future demande de prêt hypothécaire, par exemple.
Mais une fois le délai dépassé, la priorité disparaît. Si dans l'intervalle l'acheteur décide ne pas lever l'option, il le signifie au vendeur. Dans un cas comme dans l'autre, il n'y a, à priori, pas de dédommagement à prévoir. S'il lève l'option, alors on peut rédiger le compromis de vente.
Il est possible néanmoins que le vendeur décide d'assortir cette option au versement d'une caution, dont le montant peut être négocié. Par sécurité, mieux vaut la verser sur un compte bloqué. Ainsi, si l'option est levée, cette garantie servira d’acompte sur la vente. On peut alors rédiger et signer le compromis de vente, qui peut donc lui aussi être assorti de conditions suspensives, comme expliqué plus haut.
Si l'option n'est pas levée, la caution servira de dédommagement au vendeur en raison du temps perdu dans le processus de mise en vente.
