Acheter sous le régime de la TVA ou celui des droits d’enregistrement ?
Acheter une nouvelle construction, une maison clé sur porte comme premier logement, c'est le rêve de beaucoup de couples, jeunes ou moins jeunes, qui veulent se fixer dans leur « home sweet home », idéalement pour les prochaines dizaines d'années.
Une nouvelle construction vendue sous le régime de la TVA présente plusieurs avantages, les gains de temps et d'énergie à déployer n'étant certainement pas les moindres, puisqu'on évite ainsi l'étape de la recherche puis de l'achat du terrain à bâtir, les incertitudes liées aux contraintes urbanistiques et au permis de bâtir, à la recherche d'un architecte, d'un ou plusieurs entrepreneurs, le suivi des étapes du chantier, éventuellement des fournisseurs, etc.
Par contre, à moins d'être fortuné, on ne passer pas à côté de l'étape du crédit hypothécaire, et des frais de notaires comme on les résume, de manière un peu abusive d'ailleurs. Appelons les plutôt frais globaux, liés à l'achat et au crédit hypothécaire. Ils se résument en trois parties.
Pour un achat immobilier classique, c'est à dire l'achat d'un logement plus ancien, les frais globaux se distinguent entre les droits d’enregistrement (variables selon la région), les frais d’acte d’achat et les frais d’acte de crédit.
Pour l'achat d'une nouvelle construction sous le régime de la TVA, les frais globaux se distinguent entre la TVA de 21%, les frais d'acte d'achat et les frais d'acte de crédit.
Question importante : mieux vaut payer les droits d'enregistrement ou bien la TVA ? Tout dépend des scénarios envisagés, du choix du vendeur, mais aussi de la date de construction de l’habitation, de sa première occupation au moment de l'achat de celle-ci. De manière générale, la TVA ne s'applique que pour les bâtiments à construire, ou en cours de construction, et les bâtiments neufs.
Acheter une nouvelle construction
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Quand le bâtiment est neuf, c'est en principe le régime de la TVA (21%) qui s'applique. La notion de « neuf » mérite une explication. Une maison ou un appartement est considéré comme « neuf » jusqu'au 31 décembre de la seconde année qui suit celle de la prise de possession. Que l'on soit le promoteur, le premier propriétaire, ou le deuxième. Que le bien ait été effectivement habité ou non. En effet, les cas des couples qui se séparent peu de temps après l'achat d'un nouveau domicile, ne sont pas si rares.
Par exemple, si une maison tout juste construite a été prise en possession au mois de mai de l'année 2019 par un premier propriétaire, qui aura donc payé 21% de TVA, sa revente à un autre ménage pourra (si le vendeur le souhaite) également être soumise à la TVA, à payer par l'acquéreur, si celle-ci s'opère au plus tard le 31 décembre 2021 car elle reste considérée comme neuve.
La TVA s'applique tant pour le terrain, sur base de sa valeur, que pour la construction érigée dessus.
Pour en revenir au régime de la TVA, certaines conditions doivent être remplies. Notamment, il faut que le terrain et la maison soient vendus simultanément, et par une même personne. Qu'il s'agisse d'un promoteur immobilier, « clé sur porte », le propriétaire actuel (s'il en a pris possession au plus tard l'avant dernière année qui précède celle de la revente), une agence immobilière au nom de celui-ci.
Cas particuliers
Bien entendu, il y a des cas particuliers.
Ainsi l'achat du terrain peut être soumis aux droits d'enregistrement et non à la TVA si la maison est vendue pour un usage professionnel dans le chef de l'acquéreur, et donc HTVA.
Si le terrain et la maison appartiennent à des personnes ou organisations différentes, où bien qu'ils sont vendus ou transmis à des moments différents au nouveau propriétaire, la vente du terrain sera soumise aux droits d’enregistrement et la TVA ne sera d'application que pour la construction.
C'est typiquement le cas quand des entreprises de construction essayent d'optimiser leurs frais, en réduisant au maximum la TVA. Ils peuvent ainsi s'arranger pour que deux sociétés différentes vendent le terrain et la maison, ou bien les vendre à deux moments différents.
Bien acheté sur plan
Si la nouvelle construction est achetée « sur plan », à un promoteur immobilier, par exemple, le scénario est différent. En réalité, il y en a deux.
Premier scénario : la construction n'a pas encore débuté. Comme on achète un bien qui n'existe que sur plan, on fait avant tout l'acquisition du terrain à bâtir. Dans ce cas, il faut payer des droits d'enregistrement sur le terrain à bâtir car le bâtiment n'est pas encore érigé. Quand l’habitation sera construite, quelques mois ou un an plus tard, il faudra payer la TVA, mais uniquement sur le bâtiment. C'est un scénario « mixte ». Comme si vous achetiez un terrain à bâtir, avant de faire ériger vous-même une maison dessus.
Second scénario : si le bien immobilier est acheté sur plan, et que le bâtiment est en cours de construction, alors la loi précise que vous faites l'acquisition et du terrain, et de la maison. Même si celle-ci ne sera pas terminée avant des mois. La distinction saute et il faudra payer la TVA tant sur le bâtiment que sur le terrain à bâtir.
Une maison plus « ancienne »
Est donc considérée comme « non-neuve » une maison achetée à partir de la 3e année civile qui suit celle sa première prise de possession ou mise en service. Dans ce cas, il faut payer des droits d'enregistrement, tant pour la maison que le terrain.
Pour reprendre l'exemple de la maison prise en possession au mois de mai de l'année 2019 par un premier propriétaire, si la revente intervient au-delà du 31 décembre 2021, à partir du 1er janvier 2022, alors c'est le régime des droits d'enregistrement qui sera d'application tant pour le terrain que la construction. C'est le même principe si la maison a 5 ans, 10 ans, 30 ans...
TVA complète ou réduite ?
Le taux habituel de la TVA est de 21% quand il s'agit d'acheter ou faire bâtir une nouvelle construction. Mais il est possible d'obtenir un taux réduit à 12%, si vous vous présentez comme un investisseur privé et que vous achetez une maison ou un immeuble, pour le donner ensuite en location dans le cadre de la politique sociale immobilière.
Droits d'enregistrements complets ou réduits ?
Les droits d'enregistrement varient selon les régions.
En Wallonie c'est 12,5% du prix d'achat (maison + terrain). Il existe un abattement sur la première tranche de 20.000€, pour autant qu'il s'agisse de votre habitation unique (vous n'êtes pas déjà propriétaire donc) au moment de l'achat.
Ce taux de 12,5% peut cependant être réduit à 6% pour la tranche comprise entre 20.000 € et 163.125€ (hors zone de pression immobilière) ou 174.000 € (en zone de pression immobilière), pour une habitation dite « modeste » en 2020. Le solde du prix reste soumis au taux de 12,5%. Une habitation modeste est un logement dont le revenu cadastral est de maximum 745€ (si aucun enfant à charge, un petit peu plus avec enfants à charge).
Ce taux de 6% peut même être réduit à 5% lorsque l'acquéreur obtient un crédit hypothécaire social tel que défini par la Région wallonne.
En Région bruxelloise, c'est également 12,5%, mais... avec un abattement sur la première tranche de... 175.000 €, à condition que la valeur vénale du bien soit inférieure à 500.000€ et que l'acquéreur n'est pas déjà propriétaire.
En Flandre, les droits d’enregistrement sont de seulement 6%, à condition qu'il s'agisse de l'achat d'une habitation unique servant de logement familial. Dans les autres cas (achat d'un terrain, d'une résidence secondaire ou autre), c'est 10%. On peut obtenir une réduction forfaitaire de 5.600 € si le prix de l'habitation ne dépasse pas les 200.000€ ou 220.000 € (banlieue de Bruxelles). Le taux peut être réduit à 5% si l'habitation fait l'objet, dans les 5 ans, d'une importante rénovation énergétique.
Les pour et les contre
Au-delà des coûts directs engendrés par les nouvelles constructions et le régime de la TVA ou celui des droits d'enregistrements (très variables selon les situations comme on vient de le voir), il y a des avantages et des inconvénient propres à chaque système.
> Construction plus ancienne :
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POUR |
CONTRE |
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> Nouvelle construction :
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POUR |
CONTRE |
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Exemple pratique
> Avec les droits d'enregistrement
Si vous visez un logement « ancien » (dans la troisième année civile après sa première mise en service) comme habitation unique en Wallonie, pour un prix de 200.000 €, il faudra payer environ 32.392 € de frais globaux : 26.679 € de frais d'acte d'achat (dont 22.500 € de droits d'enregistrement) et 5.713 € de frais liés au crédit hypothécaire (*).
S'il s'agit en outre d'une maison « modeste », il faudra payer environ 23.482 € de frais globaux : 17.768 € de frais d'acte d'achat (dont 13.589 € de droits d'enregistrement) et 5.713 € de frais liés au crédit hypothécaire (*).
Si par contre, pour le même prix, la maison n'est ni modeste, ni soumise à l'abattement (habitation non-unique), il faudra payer environ 34.992 € de frais globaux : 29.179 € de frais d'acte d'achat (dont 25.000 € de droits d'enregistrement), et 5.713 € de frais liés au crédit hypothécaire (*).
> Avec TVA
Si vous visez l'achat d'un appartement neuf (avec TVA de 21%) clé sur porte en Wallonie pour un prix de 200.000 €, il faudra payer environ 51.892 € de frais totaux : 4.179 € de frais, honoraires et actes de notaire, 42.000€ de TVA, et 5.713 € de frais liés au crédit hypothécaire (*).
(*) si le crédit hypothécaire finance 90% de l'achat du logement, mais pas les frais, comme le préconise généralement les directives de la Banque Nationale de Belgique concernant l'apport de fonds propres par les candidats-propriétaires.
Un bon calculateur de référence pour les frais globaux liés à l'achat d'un bien immobilier, soumis aux droits d'enregistrement ou à la TVA :
https://www.wikifin.be/fr/logement-et-emprunt-hypothecaire/simulateur-immobilier.
Wikifin, sans aucun lien avec les acteurs financiers privés, est le programme d’éducation financière de la FSMA. La FSMA, un organisme public autonome, est l'autorité des services et marchés financiers en Belgique.
MiD Finance dispose également d'un calculateur précis sur les « frais de notaire » et l'acte de crédit pour les logements non-neufs.
En conclusion
Si on compare les frais administratifs engendrés par les systèmes avec droits d'enregistrement (habitation « ancienne ») et avec TVA (nouvelle construction), pour un montant d'achat équivalent, le coût des frais est moins important en faveur de la première option.
Par contre, l'achat d'un logement ancien engendrera potentiellement des travaux d'entretien et de rénovation ou d'embellissement supplémentaires parfois importants, tandis qu'avec une nouvelle construction (clé sur porte), tout est supposé être aux normes et dans les règles de l'art, avec couverture par la garantie décennale.
