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Devenir propriétaire en 10 étapes

Acheter un bien immobilier : le crédit hypothécaire en 10 étapes

Devenir propriétaire d'un bien immobilier demande bien souvent de longues recherches afin de dénicher la perle rare.

Mais il ne faut évidemment pas oublier que contracter un prêt hypothécaire peut également se révéler un véritable parcours du combattant. 

MiD Finance vous informe sur les 10 étapes à suivre afin de devenir propriétaire sans mauvaise surprise.

Etape 1 : Estimez vos capacités de remboursement

Avant même de vous lancer dans la recherche de votre coup de cœur immobilier, celui qui sera votre foyer pour de nombreuses années, il faudra déterminer d'une part votre capacité de remboursement, et d'autre part les fonds propres que vous pouvez avancer. L'un et l'autre auront une influence sur le montant des mensualités de votre futur crédit hypothécaire, le taux hypothécaire, la durée du prêt et le montant du capital que vous pourrez emprunter. Et donc le prix du bien que vous pourrez financer.

=> La règle de la quotité

Il faut en effet garder à l'esprit que la plupart des banques classiques n'acceptent pas de prêter un montant supérieur à 90% de la valeur vénale du bien à acheter (quotité). Les 10% restant, ainsi que les frais de notaire et droits d'enregistrement (ou la TVA pour un logement neuf ou à construire) devront être financés sur fonds propres. 

Cependant, en tant que courtier qui collabore avec plus de 10 banques belges reconnues, nous proposons un plus large éventail de solutions qui nous permet de proposer des solutions à une quotité de 100%, voire même jusqu’à 125% avec la solution du prêt HYPO FAMILY PACK.  

Faites ce calcul de manière réaliste avant de commencer à chercher la banque qui acceptera de vous faire un prêt à des conditions intéressantes. 

Etape 2 : Quelle banque, à quelles conditions ?

Fort de ces données, il faudra ensuite se renseigner auprès de plusieurs organismes bancaires ou de passer par courtier afin de déterminer votre capacité d'emprunt précise (qui peut un peu varier d'une banque à l'autre) qui vous remettront le montant maximum qu'ils accepteront de vous prêter et celui des mensualités. 

Mais aussi, et surtout connaître les conditions : le taux d'intérêt, le coût de l'assurance vie (assurance solde restant dû ou ASRD), de l'assurance incendie, des frais de dossier, d'expertise, etc, qui peuvent alourdir la note et donc le coût total du crédit. 

=> Comparez avant tout les TAEG

Se fier au seul taux hypothécaire peut ainsi être trompeur en regard du montant total que vous devrez rembourser. En effet, beaucoup de banques ont tendance à vouloir brader le taux débiteur tout en proposant des assurances et autres frais à des tarifs majorés ou peu intéressants.

Le TAEG (taux annuel effectif global), qui tient compte de toutes ces dépenses supplémentaires, sera beaucoup plus précis pour indiquer le coût réel de l'emprunt.

=> Passer par un courtier : gain de temps

Comparez ensuite les différentes offres. Bien entendu, faire le tour des banques avec vos documents peut se révéler fastidieux, énergivore et chronophage. Il est souvent préférable de s'adresser à un courtier en crédit, qui fera le travail à votre place auprès de ses partenaires bancaires. Un seul rendez-vous suffira pour qu'il vous présente sa meilleure offre.

Etape 3 : Un coup de cœur? Procédez à une visite attentive

Maintenant que vous connaissez le montant maximum que la banque est prête à vous accorder pour votre futur prêt hypothécaire, vous pouvez affiner votre recherche de maison ou d'appartement afin de concrétiser votre projet immobilier. Mais en cas de coup de cœur, ne tenez pas uniquement compte du prix de vente du bien en lui-même. Des éléments de confort avec plus-value, comme l’orientation du bien (pour la luminosité), la présence éventuelle d'un balcon, d'une terrasse, d'un jardin sont également très importants. 

=> Des travaux en vue ?

De plus, l'état du bien fera que vous devrez peut-être réaliser des travaux de rénovation, de réparation ou de transformation, plus ou moins importants. Lors de votre visite, il faudra faire attention aux éléments suivants : 

  • l'état de la toiture, 
  • des châssis et menuiseries, 
  • les éventuels problèmes d'humidité, 
  • l'état de la cuisine, de la salle de bain, 
  • l'isolation, 
  • le système de chauffage,
  • ...

Etape 4 : N'oubliez pas les certificats

Si votre coup de cœur demeure après cette visite attentive, vous pouvez demander à son propriétaire actuel (ou à l'agent immobilier) toute une série de documents qui devront confirmer que vous n'allez pas acheter un chat dans un sac. 

À savoir :  le certificat énergétique PEB, le certificat de conformité de l’installation électrique (qui est valable 25 ans) et de l'installation de chauffage (et le cas échéant l'attestation relative à la citerne à mazout), le certificat de non pollution des sols.

Mais également, vous pouvez vous adresser à la commune afin d'obtenir les prescriptions urbanistiques au cas où vous envisagez une rénovation ou des transformations. 

Si vous achetez un appartement dans une copropriété, adressez-vous au syndic pour obtenir toutes les informations nécessaires : charges, obligations, limites, etc.

Il n’est pas nécessaire de réclamer ces documents car c’est le notaire qui s’en charge au moment de la signature du compromis, mais il est plus prudent de posséder toutes ces informations avant de vous engager dans la signature d’un compromis et de découvrir par après des mauvaises surprises …  

Etape 5 : Rédigez une offre en bonne et due forme

Maintenant que vous possédez toutes les informations nécessaires liées au bien, votre choix est renforcé, votre décision est prise. Il est temps de rédiger votre offre d'achat. 

L’offre d’achat doit contenir au minimum les informations suivantes :

  • Le nom de l’acheteur
  • L'adresse du bien
  • Le prix offert
  • La durée de validité de l’offre
  • Les réserves et remarques éventuelles 
  • La signature et la date
  • La condition suspensive d’octroi du crédit hypothécaire « sous réserve d'acceptation » (vivement conseillée).

Si le vendeur est passé par une agence immobilière, celle-ci vous remettra une offre standard à remplir par vos soins. 

Si vous discutez directement avec le vendeur, alors une offre peut être rédigée par écrit, par e-mail. Et même par SMS. Mais dans ce cas, pour que l'offre soit reconnue valide juridiquement, elle doit être accompagnée par d’autres éléments tels que la facture de téléphonie mobile, la preuve que d’autres échanges concernant l’achat immobilier ont eu lieu entre le vendeur et l’acheteur.

Etape 6 : Chez le(s) notaire(s) : le compromis de vente

Bonne nouvelle : le vendeur a accepté votre offre ! Mais ce n'est encore que le début des formalités et obligations administratives. Les notaires des deux parties doivent établir le compromis de vente à faire signer à l'acheteur et au vendeur.

Notez bien que les deux parties peuvent faire appel au même notaire (souvent celui du vendeur). Cela permet de gagner du temps, sans toutefois limiter les frais, qui sont forfaitaires (en fonction du prix de vente). Néanmoins, avoir son propre notaire est tout de même recommandé.

Etape 7 : Constitution du dossier de demande de crédit

Une fois le compromis signé, vous devez retourner auprès de votre banque ou votre courtier, et lui fournir tous les documents nécessaires à la constitution du dossier de demande de prêt hypothécaire.

En particulier : 

  • une copie conforme du compromis de vente, 
  • votre carte d'identité, 
  • vos fiches de salaire (ou avertissements-extraits de rôle si vous êtes indépendant), 
  • les autres preuves de revenus, 
  • les détails de vos charges et éventuels crédits en cours, 
  • etc. 

L'objectif est de confirmer que votre situation financière, votre capacité de remboursement, sont bien compatibles avec la demande du crédit hypothécaire.

Etape 8 : L’expertise

Le dossier sera ensuite transmis au siège de la banque par votre courtier ou votre agent bancaire. 

Si l'avis est favorable sur base du dossier financier, certaines banques peuvent demander une expertise afin de s’assurer de la valeur vénale du bien immobilier que vous souhaitez acheter. La banque voudra en effet s'assurer que celle-ci est suffisante par rapport au montant du crédit hypothécaire sollicité. 

Dans ce cas, la banque va mandater un expert qui prendra contact avec le vendeur et l'acheteur afin de fixer un rendez-vous. Ce qui rallongera le processus d'une dizaine de jours au moins.

A noter que l’expertise n’est pas systématique, cela dépend de l’organisme bancaire, certaines se basent sur le prix d’achat et d’autres sur une expertise afin de définir la valeur vénale du bien.

Etape 9 : Signer le contrat de crédit hypothécaire

Si l'éventuelle étape de l'expertise est passée avec succès, alors, l'organisme bancaire acceptera formellement votre demande de prêt hypothécaire. Votre agent bancaire ou votre courtier vous recontactera pour vous transmettre l'offre définitive et fixer un rendez-vous en vue de la signature de l'offre de crédit, mais aussi celle de la fiche d’information européenne standardisée FISE (qui reprend les points essentiels et conditions de l'offre du crédit hypothécaire), et éventuellement des contrats d'assurance solde restant dû et d'assurance incendie.

Dans la foulée, la banque contactera votre notaire afin de lui communiquer les documents en vue de la signature de l'acte de crédit.  

Si votre demande de prêt hypothécaire est refusée, alors vous pourrez faire annuler le compromis de vente en transmettant le refus de la banque au vendeur et au notaire. Vous êtes en effet protégé par la clause suspensive.

Etape 10 : Signature des actes de vente et de crédit hypothécaire

Lorsque le notaire dispose de tous les documents, des fonds et a réalisé son propre travail de  recherche, il vous fixera rendez-vous, ainsi qu'au vendeur, pour la signature des actes de vente du bien et du crédit hypothécaire. Une fois cette date retenue, la banque lui transmettra les fonds (le capital du crédit destiné à l'achat du bien). 

=> Libération du montant du crédit

Lors de la signature de l’acte de vente, le notaire mettra les fonds à disposition du vendeur.  

Dans les semaines qui suivront ces signatures, le notaire pourra, vous transmettre le titre de propriété ainsi que l'acte de prêt hypothécaire. 

Si le prêt hypothécaire sert également à financer des travaux de rénovation ou de transformation, la banque libérera le montant prévu par tranches au fur et à mesure de l'avancement de ceux-ci, et sur présentation des factures, preuves de paiement ou devis des entrepreneurs.

 

 

 

 

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