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La déduction fiscale du prêt hypothécaire

Le prêt hypothécaire et la déduction fiscale

Le bonus-logement, qui permettait de déduire fiscalement le remboursement de son prêt hypothécaire (capital+intérêts) jusqu'à un certain montant, a bien évolué depuis que ces compétences ont été régionalisées en 2014. En Wallonie, le bonus-logement a été régionalisé puis remplacé en 2016 par un mécanisme similaire : le chèque-habitat. Les avantages fiscaux demeurent donc, même si c'est sous une forme différente.

À Bruxelles et en Flandre, par contre, il a été d'abord régionalisé, puis carrément supprimé, respectivement en 2017 et en 2020. Mais l'exonération d'une partie des droits d'enregistrement y a été renforcée.

1. En Wallonie : le chèque-habitat depuis 2016

Le bonus-logement, qui reste d'application pour les prêts hypothécaires souscrits jusque fin 2015, a donc été remplacé en Wallonie par le mécanisme du chèque-habitat pour les nouveaux emprunts souscrits à partir du 1er janvier 2016. Il octroie également des avantages fiscaux.

Le principe

Il s'agit également d'une réduction d'impôt, mais qui peut être convertie en crédit d'impôt. Ainsi, les personnes exonérées d'impôts (car leurs revenus sont trop faibles par exemple) toucheront le montant du chèque-habitat.

Contrairement au bonus-logement, cet avantage fiscal est principalement lié aux revenus des propriétaires du logement concerné, et non au logement en lui-même (ou son coût, le montant du crédit hypothécaire).

L'idée est d'aider davantage, surtout au cours des 10 premières années du crédit hypothécaire, les personnes devenant propriétaires, mais avec des revenus plus faibles, ce qui est souvent le cas des jeunes ménages également. Plus le revenu est élevé, moins le chèque-habitat est important.

Ainsi, pour un couple marié qui a acheté ensemble son unique logement, chacun des partenaires peut bénéficier de son chèque-habitat, selon ses revenus et le nombre d'enfants à charge.

Contrairement au bonus-logement également, le chèque-habitat n'est pas lié d'office à la durée du crédit hypothécaire initial, ni indexé (comme à Bruxelles pour les ménages qui sont concernés), mais a une durée maximale de 20 ans (pour les prêts hypothécaires de 20 ans et plus), et le montant est divisé par deux après 10 ans.

Les conditions

> Il faut acquérir, ou faire construire, une habitation en contractant un emprunt hypothécaire pour une durée minimale de 10 ans, et couvert par une inscription hypothécaire. Le chèque-habitat ne fonctionne pas pour un prêt rénovation seul, mais bien si la rénovation est inclue dans l'emprunt hypothécaire permettant l'acquisition du logement.

> Ce logement doit être le seul et unique du ou des nouveaux propriétaires. S'ils sont déjà propriétaires d'un autre logement, ce dernier devra être mis en vente au plus tard le 31 décembre de l'année de la conclusion du crédit, et effectivement vendue au plus tard le 31 décembre de l'année suivante.

> Le(s) propriétaire(s) doivent occuper le logement, sauf dérogation pour raison sociale ou professionnelle. En cas de construction ou travaux rendant le logement inhabitable, le propriétaire a jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de  la conclusion du contrat pour s'y installer.

> Les revenus individuels nets imposables (déduction faite des frais professionnels et rentes alimentaires) ne peuvent dépasser la somme de 86.322 € en 2020. Ce plafond est indexé chaque année. S'il est dépassé, le chèque-habitat ne pourra pas être octroyé.

Exceptions

Le contribuable (co)propriétaire du logement faisant l'objet du chèque-habitat peut rester ou devenir propriétaire d'un autre logement dans certains cas, sans perdre tout ou partie du bénéfice du chèque-habitat.

> S'il est déjà propriétaire d'un logement, mais qu'il est loué via une agence immobilière sociale ou une société de logement de service public, il ne devra pas être vendu et le chèque-habitat pourra être octroyé à 100% (les 10 premières années).

> Si, dans les 9 années qui suivent la conclusion du contrat hypothécaire, il acquiert un autre logement, le chèque-habitat sera réduit à 50%. Sauf si ce logement est  loué via une agence immobilière sociale ou une société de logement de service public. Alors le chèque-habitat sera octroyé à 100% (les 10 premières années).

Si, dans les 9 années qui suivent la conclusion du contrat hypothécaire, le propriétaire reçoit par héritage ou donation un autre logement, le chèque-habitat sera réduit à 50%. Sauf si ce logement est reçu en copropriété, nue-propriété ou usufruit, alors le chèque-habitat sera octroyé à 100% (les 10 premières années).

Comment se calcule le chèque-habitat ?

Le chèque-habitat est un avantage fiscal individuel et annuel. Il est composé d'une partie variable (maximum 1.520€) qui dépend des revenus et d'une partie forfaitaire, qui dépend du nombre d'enfants à charge (125€ par enfant). Le total ne pourra cependant pas dépasser la somme des remboursements annuels du prêt hypothécaire (capital + intérêts + éventuellement la prime d'assurance vie, ou assurance solde restant dû).

Calculez vous-même le montant de votre chèque habitat.

Les dix premières années du crédit hypothécaire :

> Le montant variable est calculé comme suit pour 2020 : les personnes aux revenus nets imposables inférieurs ou égaux à 22.380 € (montant indexé chaque année) touchent la prime maximale (de base) de 1.520 €. L'excédent de revenus nets imposables par rapport à ce montant de 22.380 € (indexé) est multiplié par un coefficient, de 1,275% et déduit du montant de la prime maximale.

> Le montant forfaitaire est de 125€ par enfant à charge (réparti entre les deux parents).

Les dix années suivantes (ou moins) du crédit hypothécaire :

L'avantage fiscal perçu annuellement (partie variable et partie forfaitaire) est divisé par deux de la 11e à la 20e année du prêt hypothécaire, ou moins si ça durée est inférieure.

Un bon exemple

Géraldine et Pierre ont acheté ensemble une maison et ils ont deux enfants à charge. Géraldine a un revenu annuel net imposable de 32.000 € et Pierre, de 22.000€ (en-dessous du montant de référence de 22.380€ en 2020, donc).

> Pour Géraldine :

Le montant variable de l'avantage fiscal : 1.520 € – ((32.000-22.380) x 1,275%) = 1.397€,35€.

Le montant forfaitaire de l'avantage fiscal (1 enfant) : 125€.

Réduction d'impôt totale :  1522,35 €

> Pour Pierre

Le montant variable de l'avantage fiscal : 1.520 € - 0 = 1.520 €.

Le montant forfaitaire de l'avantage fiscal de Pierre (1 enfant) : 125€.

Réduction d'impôt totale : 1.645 €

> Pour le ménage

Réduction d'impôt totale : 3.167,35 €.

Plus d'infos sur les conditions et démarches pour l'obtention du chèque-habitat de la Région wallonne : www.wallonie.be/fr/demarches/beneficier-du-cheque-habitat

2. En Région bruxelloise : exonération sur les droits d'enregistrement depuis 2017

Le bonus-logement, qui reste d'application pour les prêts hypothécaires souscrits jusque fin 2016, a  été supprimé en Région bruxelloise pour les nouveaux crédits hypothécaires souscrits depuis le 1er janvier 2017.

Mais il a été compensé par une plus grande exonération sur les droits d'enregistrement, via un abattement élargi. Celui-ci ne concerne que les logements dont le prix de vente est de maximum 500.000€. Si c'est bien le cas, alors les 12,5% de droits d'enregistrement ne sont pas applicables sur la première tranche de 175.000 € du prix d'achat, ce qui correspond à une réduction de 21.875 € (ou moins, si le logement coûte moins de 175.000€).

Il faut répondre à diverses autres conditions, comme ne pas posséder un autre logement en pleine propriété, que vous pourrez découvrir ici.

3. En Flandre : réduction sur les droits d'enregistrement depuis 2020

En Flandre également, le bonus-logement reste d'application, sous ses différentes formes, pour les prêts hypothécaires souscrits au plus tard le 31 janvier 2019. Mais il a été supprimé pour les nouveaux contrats souscrits à partir du 1er janvier 2020.

Toutefois, une compensation a été trouvée sous la forme d'une nouvelle réduction des droits d'enregistrement pour une habitation seule et unique : ils sont passés de 7% (depuis 2019) à 6%.

Les droits d'enregistrement restent à 10% pour tous les autres logements.

Par ailleurs, une exonération sur les droits d'enregistrement existe pour les « maisons modestes » (valeur de maximum 200.000 € ou 220.000 €, selon la commune concernée) sur les 80.000 premiers euros du prix d'achat.

4. Le bonus-logement toujours d'application, si...

L'ancien bonus logement fédéral, puis régional, pour habitation seule et unique (et qui doit le rester), est toujours d'application pour les prêts hypothécaires en cours qui ont été souscrits entre le 1er janvier 2005 et la date de la suppression du mécanisme dans les différentes régions. Les avantages fiscaux sont toujours applicables pour la durée prévue du mécanisme, c'est à dire la durée du contrat hypothécaire initial.

En Wallonie

Le bonus-logement a été remplacé par le chèque-habitat en 2016. Les avantages fiscaux des prêts hypothécaires en cours demeurent.

Si le contrat hypothécaire été souscrit entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2015.

L'avantage fiscal du bonus-logement est de 2.290 € par an et jusqu'à la fin de la durée initiale du crédit hypothécaire. Ce montant de base est majoré de 760 € les dix premières années du contrat, et en « supplément » 80 € si le ménage avait trois enfants à charge au 1er janvier de l'année suivant la signature du contrat hypothécaire. Ces montants ne sont pas indexés.

> La réduction d'impôt sur ces montants diffère cependant.

Pour les contrats signés de 2005 à 2014, la réduction d'impôt est égale au taux d'imposition de la tranche de revenus la plus élevée, avec un minimum de 30% et un maximum de 50%. Soit une réduction maximum de 1.565 €.

Pour les contrats signés en 2015, la réduction d'impôt est fixée à 40%. Soit une réduction maximum de 1.252 €.

En Région bruxelloise

Le bonus-logement a été supprimé en 2017, et remplacé par une plus grande exonération sur les droits d'enregistrement. Les avantages fiscaux des prêts hypothécaires en cours demeurent.

Si le contrat hypothécaire été souscrit entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2016.

L'avantage fiscal du bonus-logement est de 2.480 € pour l'année d'imposition 2020 (montant indexé). Ce montant est majoré de 800 € les dix premières années du contrat, et « en supplément » 80 € si votre ménage avait trois enfants à charge au 1er janvier de l'année suivant la signature du contrat hypothécaire.

> La réduction d'impôt sur ces montants diffère également.

Pour les contrats signés de 2005 à 2014, comme en Wallonie, la réduction d'impôt est égale au taux d'imposition de la tranche de revenus la plus élevée, avec un minimum de 30% et un maximum de 50%. Soit une réduction maximum de 1.640 €.

Pour les contrats signés en 2015 et 2016, la réduction d'impôt est fixée à 45%. Soit une réduction maximum de 1.476 €.

En Région flamande

Le bonus-logement a évolué de 2015 à 2019, puis a été supprimé en 2020, et remplacé par une plus grande exonération sur les droits d'enregistrement. Les avantages fiscaux des prêts hypothécaires en cours demeurent.

Si le contrat hypothécaire été souscrit entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2014.

L'avantage fiscal du bonus-logement est de 2.280 € par an et jusqu'à la fin de la durée initiale du prêt hypothécaire. Ce montant de base est majoré de 760 € les dix premières années du contrat, et en « supplément » 80 € si le ménage avait trois enfants à charge au 1er janvier de l'année suivant la signature du contrat hypothécaire. Ces montants ne sont pas indexés.

> La réduction d'impôt est égale au taux d'imposition de la tranche de revenus la plus élevée, avec un minimum de 30% et un maximum de 50%. Soit une réduction maximum de 1.560 €.

Si le contrat hypothécaire été souscrit entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2019.

L'avantage fiscal du bonus-logement est de 1.520 € par an. Les mêmes majorations (760€ et 80€ pour 3 enfants à charge pendant 10 ans) existent aussi.

> Pour les contrats signés en 2015 à 2019, la réduction d'impôt est fixée à 40%. Soit une réduction maximum de 9.44 €.

> Il est à noter qu'un bonus-logement « intégré » a été appliqué en 2017, 2018 et 2019, pour les pour les crédits hypothécaires visant à acheter des habitations qui ne sont pas uniques. L'avantage fiscal y est également de 1.520 € par an et jusqu'à la fin de la durée initiale du crédit hypothécaire. Mais les majorations ne sont pas appliquées. La réduction d'impôt est fixée à 40%. Soit une réduction maximum de 608 €.

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