Est-ce le bon moment pour renégocier son prêt immobilier ?
Vous avez souscrit un crédit hypothécaire à un taux plus élevé que le taux actuel ? Il est peut-être opportun de renégocier votre emprunt au vu des taux immobiliers en vigueur, et qui se maintiennent à un seuil historiquement bas depuis plus de deux ans maintenant.
Les bonnes raisons ne manquent pas : en obtenant un meilleur taux hypothécaire, vous pourrez diminuer le montant des mensualités, ou raccourcir la durée du crédit, ou même les deux. Tout dépend de la différence entre l'ancien et le nouveau taux, mais aussi de la durée restante de votre contrat actuel, de la quotité à rembourser, ainsi que du montant des frais que vous devrez engager pour racheter ou renégocier votre prêt hypothécaire actuel.
En effet, lorsqu'on contracte un prêt logement, on rembourse généralement des mensualités composées d'intérêts et d'une partie du capital emprunté. Dans les premières années, on rembourse surtout les intérêts et ensuite une plus grosse partie du capital.
Alors faut-il demander une renégociation ?
Tout dépend du nombre d'années qu'il vous reste à payer. En effet, si votre prêt est assez récent et que vous remboursez encore une grosse partie des intérêts, il peut être intéressant de le renégocier.
Au contraire, s'il ne vous reste plus beaucoup d'années à rembourser votre emprunt, il est fort probable que vous ne remboursiez qu'une très petite partie d'intérêts ainsi que d'une plus grosse part du capital, dans ce cas, le rachat de crédit n'est pas avantageux.
Généralement, un rachat de crédit est avantageux s'il reste au moins dix ans de prêt hypothécaire à rembourser. Si la durée est inférieure, la part d'intérêts à payer peut devenir trop faible pour qu'une baisse de taux, même importante, diminue ceux-ci de manière vraiment significative.
Pour obtenir un taux encore plus intéressant, il faudrait que la quotité, c'est à dire le montant de l'emprunt à racheter, divisé par la valeur vénale de votre habitation (après expertise éventuellement) soit inférieure à 80%.
Reste à savoir si vous comptez faire un rachat de crédit en vous adressant à une autre banque, ou bien si vous aller renégocier votre prêt hypothécaire au sein de votre organisme actuel. Beaucoup dépendra du taux d'intérêt que pourrez obtenir.
Racheter son crédit hypothécaire via une autre banque ?
En plus des éléments repris ci-dessus, en rachetant votre crédit via une autre banque, le transfert de votre assurance solde restant dû et de votre assurance habitation auprès d'un assureur désigné par la nouvelle banque peut également influencer le nouveau taux d'intérêt à la baisse.
La règle : obtenir un taux réduit d'au moins 1%
Mais l'un dans l'autre il faut que votre nouveau taux hypothécaire soit inférieur d'au moins 1% à votre taux actuel. En effet, en-dessous de cette réduction de 1%, il est fort probable que l'opération n'en vaille pas la peine, car il y a bien entendu des frais à payer.
Non seulement des frais bancaires, mais également des frais liés à l’inscription hypothécaire.
Des frais conséquents
Notamment :
> L'indemnité de réemploi auprès de votre banque actuelle, qui est une « pénalité contractuelle » pour remboursement anticipé et qui représente trois fois les intérêts de la dernière mensualité.
> Les frais de dossier dans les deux banques (jusqu'à 650 € chaque fois).
> Les « frais de notaire » , à savoir els frais d'acte de crédit, les frais de mainlevée de l'ancienne inscription hypothécaire liée à la première banque, ainsi que les frais de la nouvelle inscription hypothécaire de votre nouvel emprunt. Comptez plusieurs milliers d'euros au minimum, le montant exact dépendra du montant à refinancer.
> Les nouvelles assurances : assurance solde restant dû, assurace habitation. Le coût sera peut-être plus élevé que vos assurances actuelles.
Notez bien que si vous ne disposez pas des liquidités, tous ces frais peuvent être inclus dans votre nouveau crédit hypothécaire, mais cela augmentera le montant du capital à rembourser.
Ou alors... renégocier votre crédit au sein de votre banque ?
S'il ne vous est pas possible de d'obtenir un taux inférieur d'au moins 1% dans une autre banque, et/ou que la durée restante est de moins de dix ans, mais que vous souhaitez quand même renégocier votre crédit hypothécaire, une autre solution est possible.
Afin d'obtenir des mensualités moins lourdes ou de réduire la durée de votre contrat, il est évidement possible de renégocier votre prêt hypothécaire actuel à un taux inférieur avec l'organisme de crédit où vous avez souscrit votre contrat.
Votre taux sera de toute façon revu à la baisse, vous devrez simplement vous assurez que le gain, c'est à dire payer moins d'intérêts d'ici à la fin du crédit, sera supérieur aux frais, mêmes moindres, qui seront engendrés par cette opération.
Frais moindres
En effet, vous devrez de toute façon payer :
> L'indemnité de réemploi, soit trois fois les intérêts de la dernière mensualité payée sur le prêt hypothécaire actuel.
> Les frais de dossier (jusqu'à 650 euros).
Par contre, vous évitez les frais de dossier liés à la souscription d'un nouveau crédit hypothécaire dans une autre banque, ainsi que les frais de notaire comme les frais de main levée, ceux de la nouvelle inscription hypothécaire.
Ces frais moindres peuvent également être inclus dans votre nouveau crédit hypothécaire.
Diminuez la durée et payez encore moins
Ainsi, même avec une réduction du taux hypothécaire de moins de 1%, vous pouvez être gagnant : vos mensualités seront allégées. Et vous pouvez l'être davantage encore si vous raccourcissez la durée du nouveau crédit, quitte à garder des mensualités comparables ou même un petit peu plus élevées (si vous pouvez vous le permettre). Dans ce cas, la banque pourrait vous octroyer une petite réduction de taux supplémentaire, et au final, vous paierez encore moins d'intérêts.
Calculez, réfléchissez, demandez conseil à votre courtier
Dans le scénario A (racheter son crédit via une autre banque) ou dans le scénario B (renégocier son crédit auprès de votre banque actuelle), un calcul précis devra être fait. Si c'est pour obtenir zéro gain, ou un gain financier minime sur la durée, le jeu en vaut-il vraiment la chandelle ? Sans parler du temps que vous devrez consacrer à toutes les procédures : rendez-vous dans la banque A, éventuellement dans la banque B, chez le notaire...
Bien entendu, comme pour tout projet immobilier, pour toute demande de crédit hypothécaire classique, votre situation financière actuelle sera étudiée de près et devra être validée. Sans cela, aucun rachat de prêt hypothécaire ne sera accepté.
Un bon conseil : pour gagner du temps, trouver la bonne banque et le meilleur taux d’intérêt en vue d'un rachat de votre emprunt hypothécaire, adressez-vous à un courtier comme MiD Finance.
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