Financer de gros travaux pour votre maison : quelles solutions s'offrent à vous ?
Nouvelle cuisine, salle de bain, aménagement de grenier, construction d'une annexe, isolation des sols et des murs, installation de nouveaux châssis, ....
Selon les cas, il faudra opter pour un crédit travaux, un nouveau prêt hypothécaire, une reprise d'encours ou bien un rachat de prêt hypothécaire.
Quand la maison dont vous êtes l'heureux propriétaire commence à avoir un certain âge, des travaux de rénovation, de rafraîchissement, ou même de transformation ou d'agrandissement, peuvent se révéler nécessaires. Une nécessité qui peut être amplifiée car la famille s'agrandit, les revenus ont augmenté et vous pouvez désormais lancer des travaux repoussés depuis des années, ou bien parce que vous voulez un peu de nouveauté sans pour autant déménager.
Qu'il s'agisse d'en améliorer le confort, ou bien d'apporter une plus-value à votre maison en vue d'une revente ultérieure, cette étape nécessitera le plus souvent de réaliser un crédit. On parle en effet de sommes de plusieurs dizaines de milliers d'euros, et souvent davantage, pour financer de tels travaux. Mais avec quel type de crédit (prêt hypothécaire ou prêt travaux) ? C'est la question à laquelle nous allons tenter de répondre.
En réalité, beaucoup dépendra de votre situation. Principalement, si votre bien est libre de charge ou non. Autrement dit, si le prêt hypothécaire qui vous a permis d'acheter votre maison est arrivé à son terme ou pas encore.
Propriétaire SANS crédit hypothécaire en cours
Dans ce cas de figure, vous avez deux possibilités : soit souscrire un nouveau prêt hypothécaire pour réaliser les travaux, soit passer par un crédit travaux classique, une forme de prêt à tempérament.
1. Crédit hypothécaire
Si vous souscrivez un nouveau crédit hypothécaire, vous obtiendrez un taux particulièrement bas. Depuis près de deux ans, maintenant, les taux d'intérêt sont plancher (ou presque) et ce n'est certainement pas à négliger. En revanche, il faudra repasser chez le notaire et payer des frais d’acte de crédit (qui peuvent être inclus dans le prêt hypothécaire). Il faudra également payer des frais de dossier bancaires et d'expertise bancaire.
Les frais de notaire et d'inscription hypothécaire n'étant pas vraiment proportionnels au montant de l'emprunt, plus celui-ci est bas, plus ces frais risquent de représenter une part substantielle du montant total à payer. Cette option est donc généralement plus avantageuse en cas de gros montant à financer.
Mais le montant à financer via ce nouveau crédit hypothécaire étant généralement bien inférieur à 90% de la valeur actuelle de la maison, la banque devrait accepter d'y inclure le financement des frais de notaire et d'inscription hypothécaire. Bien entendu, vous pouvez également payer ces frais sur fonds propres, ce qui allégera votre remboursement mensuel, ou diminuera le nombre de mensualités.
2. Prêt travaux (prêt à tempérament)
L'autre possibilité est de solliciter un prêt travaux, sous forme de prêt à tempérament. Généralement, il s'obtient assez vite, car il y a des étapes administratives qui sont évitées, en premier lieu le passage chez le notaire et tous les frais qui sont liés au crédit hypothécaire. De plus, il n'y a généralement pas de frais de dossier bancaire et ce type de crédit est sans inscription hypothécaire, c-à-d que la banque ne prend pas le bien immobilier en garantie (contrairement au prêt hypothécaire).
Il suffit de commencer par faire une simulation en ligne, puis remplir un formulaire, fournir des documents tangibles sur votre situation financière et sur l'objet du crédit (typiquement : le devis des travaux à réaliser) et si les conditions sont satisfaites, quelques jours plus tard au maximum, vous obtiendrez l'accord de la banque. Les travaux pourront alors débuter.
Chez MiD Finance, par exemple vous pouvez emprunter de la sorte un montant compris entre 2.500 € et 100.000 €
Il y a cependant deux bémols à cette formule. Le premier est que le taux d'intérêt sera un peu plus élevé que le taux d’un crédit hypothécaire. Typiquement, entre 1 et 2% de différence (à voir dans notre simulateur de crédit). Il faudra donc faire le calcul, en fonction de vos capacités de remboursement, s'il vaut mieux souscrire un crédit travaux avec un taux un peu plus élevé, mais avec une absence quasi totale de frais, ou bien un prêt hypothécaire avec un taux plus bas, mais qui entraînera des frais notables (frais de notaire, d’inscription hypothécaire, frais de dossier bancaire, frais d'expertise).
Deuxième bémol : le terme d'un crédit travaux est de dix ans (120 mensualités) maximum. Plus le montant emprunté est élevé, plus vos mensualités seront conséquentes. C'est un élément à ne pas négliger. Tandis que le remboursement d'un crédit hypothécaire pour réaliser des travaux peut être dilué sur 10 à 30 ans, selon les souhaits, la capacité de remboursement.
Propriétaire AVEC un crédit hypothécaire en cours
Dans ce cas de figure, vous avez quatre possibilités différentes : soit souscrire un crédit hypothécaire complémentaire, et donc en second rang, soit souscrire un crédit travaux (prêt à tempérament) pour financer uniquement les travaux, soit demander une reprise d'encours de votre crédit hypothécaire actuel, soit refinancer (racheter) votre crédit hypothécaire actuel et l'augmenter du montant des travaux à financer.
1. Crédit hypothécaire complémentaire
Souscrire un deuxième crédit hypothécaire est une option envisageable. Pour l'emprunteur, les avantages et désavantages sont les mêmes : taux d'intérêts plutôt bas, durée de remboursement adaptable, mais il y aura, de nouveau les frais classiques à payer : frais de notaire, frais d'inscription hypothécaire. Éventuellement à avancer sur fonds propres si le capital restant total des deux emprunts à rembourser, plus ces frais, dépassent 90% de la valeur actuelle de la maison (selon les directives de la Banque Nationale). Il y aura aussi des frais de dossier bancaires et des frais d'expertise.
Le problème majeur est d'obtenir l'aval de la banque. Si les crédits hypothécaires sont souscrits au sein du même organisme bancaire, il ne devrait pas y avoir de problème.
La situation est différente si le deuxième crédit est contracté auprès d’une autre banque que celle bénéficiant du rang 1. Les banques ne sont en général pas très enthousiastes pour appuyer la demande d'un emprunt hypothécaire complémentaire, avec une hypothèque en second rang, en plus de l'hypothèque en premier rang sur l'emprunt initial.
2. Crédit travaux complémentaire (prêt à tempérament)
Vous pouvez également souscrire un prêt travaux (prêt à tempérament) complémentaire. Comme expliqué plus haut, si le taux d'intérêt est un petit peu plus élevé que pour un crédit hypothécaire, en contrepartie, vous obtiendrez plus rapidement l'accord de la banque, et vous éviterez la majorité des frais liés à une nouvelle hypothèque. Par contre, vous ne pourrez pas le rembourser en plus de 120 mensualités. Pendant cette période, vos charges mensuelles, avec deux crédits à rembourser, risquent donc d'être très élevées. Autant le savoir et vous assurez, avant de faire votre demande, que vous en avez les capacités.
3. Reprise d'encours de crédit hypothécaire
Mais il est également possible de réemprunter tout ou partie du capital déjà amorti (remboursé) de votre crédit hypothécaire en cours. C'est la reprise d'encours. Une option qui n'est possible que pour un projet à but immobilier, donc pour réaliser des travaux, mais aussi acheter un nouveau bien.
Le principe semble simple, mais il s'agit bien, pour la banque, d'un nouvel emprunt, d'une demande de crédit distinct, sur base des taux hypothécaires actuels, et non de celui du crédit initial. Il y a des limites imposées, avec une marge de négociation à la baisse : on ne peut réemprunter davantage que le capital initial déjà remboursé. Et la durée du deuxième crédit ne pourra pas dépasser la durée restante de l’inscription hypothécaire initiale (qui est valable 30 ans). Un renouvellement de l’inscription hypothécaire est parfois possible mais cela entraine des frais supplémentaires.
Néanmoins, ce nouveau crédit réutilise l'inscription hypothécaire initiale : il ne faudra donc pas repasser par la case frais de notaire et d'hypothèque. Cependant, il faudra bien payer des frais de dossier bancaires, des frais expertise, une assurance solde restant dû supplémentaire adaptée au montant réemprunté.
Bien entendu, la reprise d'encours va alourdir vos mensualités pour la durée de ce deuxième crédit. Il faudra, comme chaque fois, montrer patte blanche en ce qui concerne vos capacités de remboursement.
4. Refinancement ou rachat de crédit hypothécaire
La dernière option qui s'offre à vous est de racheter le crédit hypothécaire actuel via une autre banque et d'y intégrer le montant dont vous avez besoin pour réaliser vos travaux.
Vous pourrez ainsi négocier une nouvelle durée de remboursement, de nouvelles mensualités, un nouveau taux d'intérêt. Tout cela vous permettra de ne pas affronter des charges mensuelles trop lourdes. Et vous n'aurez qu'un seul emprunt à rembourser au lieu de deux, contrairement aux trois solutions précédentes.
Il y a cependant des frais à payer : une nouvelle inscription hypothécaire adaptée au nouveau montant et les frais de mainlevée. Et il y aussi la limite, fixée par la Banque Nationale de Belgique, du montant total qui peut être emprunté : dans la plupart des cas, 90% de la valeur actuelle du bien.
Mais vous pouvez également faire refinancer votre crédit pour l'adapter à vos besoins au sein du même organisme bancaire. Si vous n’obteniez peut-être pas des nouvelles conditions aussi intéressantes qu’en allant voir ailleurs, au moins vous ne devriez pas payer les frais de mainlevée. Pour les montants moins importants à financer (par exemple parce qu'une grande partie du crédit initial a déjà été remboursée), cette option mérite d'être étudiée.
Il va sans dire qu'ici également, vos capacités financières devront être démontrées, surtout si vous optez pour des mensualités plus lourdes.
