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Prêt hypothécaire pour une résidence à l'étranger

Un prêt hypothécaire pour l'achat d'une maison de vacances

Vous rêvez d'acquérir une résidence de vacances ? Pas si évident !

Acheter une maison en bord de mer ou encore un châlet en plein coeur des Alpes est un rêve pour beaucoup mais accéder à un prêt hypothécaire offrant les mêmes avantages qu'en Belgique peut se révéler un véritable parcours du combattant.

Mieux vaut privilégier un prêt hypothécaire en Belgique

Par rapport à la facilité de contact et à la transparence de la procédure, des démarches, il est plus judicieux de faire appel à une société de crédit proche de chez vous et qui connaît les usages et pratiques liées à acquisition d'un bien immobilier à l'étranger.

Vous vous épargnerez ainsi tous les écueils liés à la méconnaissance de la langue, des pratiques du crédit immobilier, de la législation sur place, aux déplacements longs et répétés pour des rendez-vous avec l'organisme de crédit local.

La plupart des sociétés de crédit belges demanderont une hypothèque sur un bien immobilier dont vous êtes déjà propriétaire, mais situé en Belgique. Par contre, le montant du crédit pourra atteindre 90% de la valeur du bien hypothéqué en Belgique.

Les conditions d'octroi sont très comparables, et le taux d'intérêt hypothécaire, à taux fixe si vous le souhaitez,  n'est pas influencé par le fait que le bien à financer est situé à l'étranger.

Un prêt hypothécaire à l'étranger : des écueils

Même si certains taux étrangers sont plus bas qu'en Belgique, gardez bien à l'esprit que ceux-ci sont souvent variables, l'incertitude est donc grande par rapport aux mensualités que vous rembourserez pendant de nombreuses années si vous voulez investir à l'étranger.

Si vous choisissez de souscrire un prêt hypothécaire émanant d'une société de crédit étrangère, n'oubliez pas qu'au moindre soucis, il vous faudra remuer ciel et terre afin d'avoir une réponse claire et précise quant à vos questions.

Et il est souvent difficile d'obtenir un crédit à l'étranger si vous n'avez pas déjà des revenus dans le pays en question, même si vous mettez votre acquisition en hypothèque. D'autres garanties seront sans doute exigées.

À titre d'exemple :

Les organismes bancaires espagnols proposent bien souvent des taux d'intérêt variables ou révisables. Et le montant du prêt hypothécaire dépasse rarement les 70% de la valeur du bien acheté et qui doit être hypothéqué. Il faudra financer le reste, + les frais, sur fonds propres.

En France, on vous réclamera un apport personnel de 30% à 40% par rapport à votre prêt hypothécaire.

Un achat à l'étranger, oui mais où ?

En théorie, vous pouvez acquérir une maison de vacances ou une seconde résidence (pour vous et/ou comme investissement) a peu près n'importe où dans le monde en passant par une banque belge.

En pratique, c'est beaucoup plus simple, au niveau de la transparence et des procédures, d'acheter un bien dans l'Union Européenne.

A contrario, ce sera quasiment impossible, pour une banque belge, de financer une telle acquisition dans un pays ou une région en conflit armé, ou dans une région trop proche d'un tel conflit, ou encore sous embargo, par exemple.

Quelques points d'attention

Mieux vaut bien entendu avoir visité le bien que vous souhaitez acheter une maison de vacances à l'étranger. A défaut, s'il s'agit par exemple d'une nouvelle construction en cours ou à venir, il est préférable d'avoir un intermédiaire de confiance sur place (agent immobilier, avocat, notaire...).

Si le bien est plus ancien ou déjà construit, mieux vaut aussi demander une expertise, même si celle-ci n'est pas forcément obligatoire. Pour vérifier que sa valeur réelle est en adéquation avec le prix demandé, mais aussi pour vous prémunir de toute mauvaise surprise comme un vice caché ou toute forme d'arnaque, par exemple par rapport à la situation du bien, ou l'existence de projets de construction dans les environs et qui pourraient gâcher la belle vue, l'environnement qui vous ont fait craquer.

À quelles conditions ?

Les conditions d'octroi d'un tel prêt hypothécaire pour acheter à l'étranger sont les mêmes grosso modo que pour financer l'achat d'un bien immobilier en Belgique : être résident belge ou luxembourgeois, revenus stables et suffisants, capacité de remboursement, ne pas être fiché à la BNB etc.

Le but immobilier devra être prouvé en fournissant, au minimum, une copie du compromis de vente.

Par contre, et ce n'est pas la moindre des conditions, vous devez déjà être propriétaire d'un bien en Belgique, puis qu'il servira de garantie pour la banque belge dans le cadre du prêt hypothécaire.

Maximum 90% de la valeur du bien hypothéqué

Et, comme pour pour la majorité des acquisitions en Belgique, le montant du crédit hypothécaire ne pourra pas dépasser 90% de la valeur vénale du bien hypothéqué en Belgique.

L'hypothèque sera prise en premier rang si le bien est libre de toute inscription hypothécaire : vous pourrez emprunter jusqu'à  90% de la valeur vénale du bien belge à hypothéquer.

L'hypothèque sera prise en premier rang également si le bien est déjà hypothéqué, mais que le montant à emprunter ne dépasse pas le montant du crédit déjà remboursé sur ce bien. La somme de l'emprunt en cours encore à rembourser et du nouvel emprunt ne pourra pas dépasser les 90%.

Si la somme des deux emprunts dépasse les 90% et que la banque accepte de financer ce nouvel emprunt, l'hypothèque pourra être prise en deuxième rang.

Vous pouvez également racheter l'emprunt actuel et y inclure le montant nécessaire pour acquérir votre maison de vacances à l'étranger. Mais toujours avec cette limite des 90%.

Le financement des frais inclus, ou pas ?

Dans ces 90%, le financement des frais en Belgique et à l'étranger peut être inclus, même si certaines banques belges sont frileuses sur ce point (contrairement à un courtier comme MiD Finance) : frais de notaire ou d'avocat, frais d'inscriptions hypothécaire, frais d'actes de crédit, droits d'enregistrement ou équivalents, etc.

Si une partie du coût de l'achat du bien à l'étranger, y compris les frais, dépasse ces 90%, alors il faudra la financer sur fonds propres.

Également des avantages fiscaux, si...

Même s'ils sont inférieurs à ce que vous pouvez obtenir pour un bien acheté en Belgique, l'achat d'une maison de vacances à l'étranger peut vous valoir certaines avantages fiscaux.

À condition que le bien immobilier, mais aussi l'organisme de crédit, se situent dans l'Espace Économique Européen. Soit les 27 pays membres de l'Union Européenne, ainsi que le Liechtenstein, la Norvège et l'Islande. Attention : avec le « Brexit », le Royaume Uni n'en fait plus partie depuis le 1er janvier 2021...

Ainsi vous pouvez déduire fiscalement de vos revenus immobiliers (de la location de votre maison de vacances) l'entièreté des intérêts que vous payez sur ce crédit hypothécaire.

De plus, vous pouvez amortir le capital, à certaines conditions, la principale étant que le crédit hypothécaire porte sur dix ans au moins.

Vous souhaitez des informations sur le prêt hypothécaire pour l'achat d'une habitation à l'étranger ? MiD Finance répond à toutes vos questions.

 

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