Le remboursement d'un prêt immobilier souvent, voire la plupart du temps, pèse assez lourd sur un budget familial. Et c'est normal : pour l'emprunteur, investir dans son logement est un projet de vie. Mais parfois, on aimerait que les choses se déroulent de manière plus fluide.
Selon les situations, on voudrait rembourser plus vite (mais pas forcément avec des mensualités plus lourdes) pour envisager ensuite un autre investissement. Ou bien rembourser de plus petites mensualités (quitte à allonger la durée du prêt). Ou encore rembourser d'un coup le tout, ou même partiellement, le montant encore dû.
Il existe plusieurs possibilités, selon votre situation financière, et le niveau des taux hypothécaires, bien évidement : le rachat de prêt, le refinancement ou le remboursement anticipé.
Le rachat de crédit immobilier
Racheter son crédit immobilier via une autre organisme prêteur est la solution la plus courante. Bien entendu, il faut obtenir un meilleur taux que celui de votre prêt hypothécaire actuel. Afin de soit alléger la mensualité, soit diminuer la durée de remboursement, soit les deux.
Les taux ayant récemment remonté, il faudrait donc que votre emprunt initial ait été souscrit il y a au moins plusieurs années ou que le type de taux du crédit initial soit variable, dans ce dernier cas, il est évidemment plus prudent de le racheter pour un taux fixe.
Quotité : la règle des 80%
Il y a un second paramètre : les banques vous octroieront un taux d'intérêt encore plus intéressant si la quotité (le montant à emprunter ou à racheter, divisé par la valeur vénale du logement) est égale ou inférieure à 80%.
Mais l'emprunteur doit aussi tenir compte des frais engendrés par cette opération : l'indemnité de réemploi car il s'agit de mettre fin au contrat par remboursement anticipé, les frais de dossier (comptez un millier € environ), les frais de notaire et de transcription hypothécaire. Ce qui représente, au total, au moins plusieurs milliers €. Sans parler de la nouvelle assurance solde restant dû.
Taux : la règle de 1%
Idéalement, votre nouveau taux doit, au minimum, permettre de réaliser des économies à la hauteur de ces frais pour que vous soyez gagnant sur le long terme. Sinon le coup est moins rentable : le coût total du prêt sera plus élevé. Typiquement, un nouveau taux inférieur d'au moins 1% à l'ancien vous permet d'être gagnant.
Mais c'est sans doute un petit peu moins important si la principale motivation de l'emprunteur est de faire baisser le poids de la mensualité.
N'hésitez pas à effectuer une simulation de prêt immobilier.
Le refinancement de votre crédit immobilier
Le refinancement d'un emprunt immobilier est une opération qui se réalise auprès de l'institution bancaire où vous avez souscrit votre contrat de prêt hypothécaire initial. Une solution plus simple car elle vous permet de rester au sein de la même banque où vous avez peut-être vos autres crédits, comptes en banque, comptes-titres, etc.
L'idée est également d'obtenir un meilleur taux, afin d'alléger votre mensualité ou raccourcir la durée de remboursement.
Le principal désavantage, c'est qu'il n'y a pas de mise en concurrence avec un autre prêteur. Le nouveau taux qui vous sera proposé sera très probablement un peu moins intéressant qu'ailleurs. Vous pouvez, cela dit, demander des offres auprès d'autres organismes financiers, dans l'espoir que votre banque actuelle fasse un geste supplémentaire.
Mais si la quotité est en-dessous des 80%, ce sera sans doute déjà le cas.
Par contre, en restant auprès de la même banque, vous évitez tous les frais de notaire et de transcription hypothécaire, soit plusieurs milliers d'euros. Même s'il restera l'indemnité de remploi (car il s'agit d'un remboursement anticipé) et des frais de dossier, vous pourrez vous permettre une diminution de taux qui soit inférieure à 1%.
Et si vos revenus ont augmenté ?
Une amélioration de la situation financière de l'emprunteur peut également justifier votre volonté de faciliter le remboursement du crédit. Si vos revenus ont augmenté, vous pouvez demander un rachat ou refinancement afin, cette fois, de payer de plus grosses mensualités et ainsi diminuer la durée du crédit. Et au terme du prêt, consacrer vos revenus à autre chose.
Le remboursement par anticipation total ou partiel
Une autre possibilité, c'est que vous entriez en possession d'une importante somme d'argent qui vous permettrait de procéder à un remboursement anticipé de tout ou partie du montant restant dû.
Est-ce une bonne idée ? En réalité, pas dans la plupart des cas.
Les frais sont considérables pour l'emprunteur. Ce sont les mêmes, à peu près, que pour un rachat de crédit hypothécaire : indemnité de remploi, frais de dossier, frais de notaire et de transcription hypothécaire. À nouveau, des milliers d'euros, donc.
Pour être gagnant (au-delà du « plaisir » et de la tranquillité de ne plus avoir à payer de mensualités, ou de raccourcir fortement la durée de remboursement), il faut donc s'assurer que les intérêts que vous ne devrez plus payer soient au moins équivalents aux frais que vous devrez débourser.
D'un point de vue strictement financier, c'est donc potentiellement intéressant uniquement si votre taux d'intérêt actuel est élevé. S'il est bas, mieux vaut laisser courir votre emprunt immobilier à son terme et consacrer cet argent à autre chose, à un autre investissement, par exemple.
