Vous voulez investir dans l’immobilier ancien ?
Quand on achète un bien immobilier, il y a toujours des frais engendrés par cette transaction. On les appelle les frais de notaire, un terme générique qui regroupe les frais d'acte d'achat, les droits d'enregistrement (pour un logement ancien) ou la TVA (pour un logement neuf), et enfin les éventuels frais d'actes de crédit, liés à la souscription d'un prêt hypothécaire.
Nous nous attacherons ici aux droits d'enregistrement, pour l’acquisition d'un logement plus ancien, et qui représentent la plus grosse partie de ces frais.
Il s'agit d'une taxe sur l'achat d'un bien immobilier. Ils sont à payer au notaire au moment de la signature de l'acte authentique d'achat, dans les mois (quatre au maximum) qui suivent la signature du compromis de vente.
Quels sont les frais de notaire dans l’ancien ?
Le terme “frais de notaire” est souvent utilisé, mais le terme le plus exact et “frais d’acquisition”. Ces frais sont toujours payés d’un coup le jour de la signature de l’acte de vente.
Les frais se décomposent en 4 points :
- Les droits de mutation pour les collectivités locales
- Les honoraires du notaire
- Les formalités et autres frais du notaire
- La sécurité immobilière.
En investissant dans l’ancien, il faut savoir que ces logements ont déjà connu une mutation de propriété.
Les droits d'enregistrement en Région Wallonne : 12,5%
En Wallonie, par défaut, les droits d'enregistrement sont de 12,5% du prix d'achat.
Cela signifie que pour un bien immobilier (maison, appartement, studio, etc.) d'un prix d'achat de 200.0000€, pour autant que le prix de vente corresponde bien à la valeur du bien, il faudrait payer 25.000 € de droits d'enregistrement. Cela, c'est la théorie !
> Abattement de 20.000 €
Si vous rentrez dans les conditions pour en bénéficier, il y a un abattement sur la première tranche de 20.000€ du prix d'achat. Les droits d'enregistrement sont donc, dans le cas présent, à payer sur la tranche de 180.000€, soit, une réduction de 2.500€.
Conditions. Il y a néanmoins certaines conditions pour bénéficier de cet abattement : le bien doit être acquis par une (des) personne(s) physique(s) en pleine propriété. Sauf force majeure ou raison impérieuse, l’acquéreur devra y habiter dans les trois ans en tant que résidence principale et y résider trois ans au moins. De plus il ne peut pas déjà posséder une autre habitation en pleine propriété à la signature de l'acte.
> Tarif réduit pour habitation modeste
Il est également possible d'obtenir un tarif réduit à 6%, voire 5% des droits d'enregistrement, au lieu de 12,5%, dans le cadre de l'achat d'une habitation modeste. C'est-à-dire dont le revenu cadastral ne dépasse pas les 745€ (si vous avez moins de 3 enfants à charge. Sinon le montant est plus élevé).
Taux de 6% : il s'applique sur un plafond du prix d'achat (indexé chaque année). Soit, en 2022, 167.000€. À moins que logement se situe en zone de pression immobilière : le plafond est alors de de 178.000€. Le reste du montant est par contre soumis aux taux de 12,5%.
Si on prend le dernier cas, pour un logement à 200.000€, il faudra alors payer 9.480€ + 2.750€, soit 12.230€ de droits d'enregistrement.
Taux de 5% : ce sont les mêmes conditions que pour le taux à 6%, mais l’acquéreur ne peut en bénéficier qu’en souscrivant un prêt hypothécaire social de la Région wallonne (Accesspack). Aux mêmes conditions, il faudra payer ainsi 7.900€ + 2.750€, soit 10.650€ de droits d'enregistrement.
Les droits d'enregistrement en Région de Bruxelles-Capitale : 12,5%
À Bruxelles, les droits d'enregistrement sont aussi fixés, par défaut, à 12,5% du prix d'achat. Mais il y a également des possibilités de réductions.
> Abattement de 175.000€
L'abattement est nettement supérieur par rapport à la Région wallonne, en raison des prix également supérieurs du marché immobilier : 175.000€ sur les droits d'enregistrement. Ce qui permet une réduction de 21.875€ sur ceux-ci. Le reste est soumis au taux de 12,5%.
Ainsi, pour un achat immobilier de 200.000€, il n'y aurait que 3.125€ à payer en droits d'enregistrement. Encore faut-il trouver un logement convenable à ce prix-là. Et pour un logement de 300.000€, les droits d'enregistrement montent à 15.625€.
Conditions. Il y a également des conditions à remplir. La première est que le prix d'achat ne peut dépasser les 500.000€. Comme en Wallonie, le bien doit être acquis en pleine propriété, affecté en tout ou en partie à l'habitation. L'acquéreur doit y installer sa résidence principale dans les deux ans et y résider au moins cinq ans. Bien entendu, l'acquéreur ne peut pas déjà posséder une autre habitation en pleine propriété à la signature de l'acte.
Les droits d'enregistrement en Région flamande : 3% ou 12%
Le système diffère de manière importante par rapport aux prescriptions des autres régions. Depuis 2022 (pour la signature de l'acte notarié), deux régimes de base sont en vigueur pour les droits d'enregistrement en Flandre.
Un taux de 3% : pour l'acquisition d'une maison seule et unique afin d'y installer sa résidence. Il ne faut donc pas déjà être propriétaire.
Un taux de 12% : dans tous les autres cas (en vue de louer à un tiers, comme seconde résidence, etc.). Sauf s'il s'agit de louer le bien auprès d'une agence immobilière sociale pendant au moins neuf ans. Le taux sera alors de 7%.
Si la maison est achetée au prix de 300.000€, les droits d'enregistrements seront donc de 9.000€ dans le premier cas (3%), de 36.000€ dans le second cas (12%).
Mais il y a également des réductions de taux supplémentaires possibles.
> Tarif réduit
Taux réduit à 1%. Il s'applique à l'achat d'une maison unifamiliale seule et unique (soumise au taux de 3%) dans le cadre d'une rénovation énergétique majeure ou d'une reconstruction partielle. Également, si le bien est un monument classé, le taux de 1% s'applique, pour autant que 5% du prix d'achat soit affecté à la conservation du patrimoine.
Dans ces cas-là, pour un logement acheté 300.000€, les droits d'enregistrements seront donc de 3.000€.
Réductions supplémentaires. Si le logement coûte maximum 240.000 € (périphéries et centres urbains) ou 220.000€ (partout ailleurs en Flandre), une réduction supplémentaire sera appliquée sur les droits d'enregistrement : 2.800€ si c'est le taux de base de 3% qui est appliqué, et 960€ si c'est le taux de 1%.
Les frais d'acte de crédit hypothécaire
Les frais de notaire incluent également les frais d'acte de crédit, pour autant qu'un crédit hypothécaire soit souscrit, évidement. Ils sont à ajouter au frais d'acte d'achat (honoraires du notaire, frais de recherches et formalités administratives).
Les frais d'acte de crédit (hypothécaire) incluent :
- Le droit d'enregistrement : une taxe au taux de 1% du montant garanti ( capital + accessoires) via l'hypothèque.
- Le droit d'inscription hypothécaire : une taxe au taux de 0,30% du montant du capital emprunté et des accessoires.
- Les frais hypothécaires : forfait attribué à l'état pour les formalités hypothécaires, la délivrance des copies et certificats. Le montant, dépendant de la valeur de l'hypothèque, varie entre 220€ et 950€.
- L'honoraire du notaire sur cet acte d'achat : selon un barème imposé par la loi.
- Les frais administratifs sur le travail du notaire.
Vous pouvez également calculer vos frais d’acte de crédit en ligne.
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