Fixe, variable/révisable ou accordéon : quel taux pour mon crédit hypothécaire ?
Se lancer dans l'aventure du prêt hypothécaire afin de devenir propriétaire demande bien souvent beaucoup d'échanges avec plusieurs sociétés de crédit mais aussi une connaissance totale de ses facteurs.
Vous gagnerez beaucoup de temps en passant par un courtier en crédit comme MiD Finance. Celui-ci vous expliquera les tenants et aboutissants de chaque type de taux et vous conseillera le taux le plus adapté à votre demande de crédit hypothécaire.
De manière générale, vous voudrez tendre vers la formule qui vous proposera le taux le plus bas... dans la durée. Ainsi, un taux fixe, un petit peu plus élevé au départ, sera parfois plus intéressant qu'un taux variable en apparence plus séduisant, mais davantage soumis aux évolutions du marché des taux. Il faut aussi tenir compte de la régularité et du poids des remboursements mensuels : est-vous prêts à risquer de payer un peu plus, ou un peu plus longtemps, ou préférez-vous une mensualité fixe et une durée fixe ?
Taux Fixe :
On le considère souvent comme étant celui du « bon père de famille ». Avec un taux fixe, pas de surprise : c'est le taux de départ qui sera d'application jusqu'au bout. Les mensualités sont fixes, tout comme la durée du crédit (le nombre de mensualités).
Avantages : vous êtes protégé d'une hausse des taux d'intérêts hypothécaires.
Inconvénients : le taux fixe est généralement plus élevé que le taux révisable initial. Vous ne profiterez pas d'une éventuelle baisse des taux.
Exemple chiffré : (taux à titre indicatif)
Crédit hypothécaire de 150.000€ sur 25 ans - Taux débiteur fixe 1,53% => mensualité fixe de 601,27€ pendant toute la durée du crédit
Taux Variable/révisable annuel :
Avec un taux révisable annuel, le montant de vos mensualités évolue chaque année, à la hausse comme à la baisse, selon l'évolution du marché des taux hypothécaire, tout en étant relativement protégé par le système de Cap/Floor (lire par ailleurs). La durée du crédit (le nombre de mensualités) reste fixe.
Avantages : le taux de départ est toujours plus bas que celui appliqué au taux fixe. Si les taux d'intérêts partent à la baisse, il y aura un impact sur votre taux révisable, et votre mensualité sera un peu plus basse pendant un an au moins, jusqu'à la prochaine révision de votre taux.
Inconvénients : si les taux remontent, votre taux révisable augmentera également pour au moins un an, et votre mensualité sera un peu plus élevée, jusqu'à la prochaine révision de votre taux. Mais le Cap limite l'impact sur cette augmentation.
Exemple chiffré : (taux à titre indicatif)
Crédit hypothécaire de 150.000€ sur 25 ans - taux débiteur révisable 1,17% (Cap +3/-3)
- ==> Mensualité de base : 577,86€, révisée à la hausse ou à la baisse après un an.
- ==> Meilleur scénario : mensualité à 502,78€ => taux min à 0%
- ==> Pire scénario : mensualité à 655,81€ => taux max à 2,34%
Attention en cas de variation annuelle ou triennale, une variation à la hausse du taux périodique ne peut pas avoir pour effet d'augmenter le taux débiteur applicable à la deuxième année de plus de l'équivalent d’1% par rapport au taux débiteur initial, ni d'augmenter le taux débiteur applicable à la troisième année de plus de l'équivalent de 2%points pour cent l'an par rapport à ce taux débiteur initial.
Taux semi-révisable
C'est un taux qui reste fixe pendant une certaine durée (généralement 10 ans, ou 12 ans) et qui devient ensuite révisable (généralement tous les cinq ans). On parle ainsi de taux 10/5/5. Tout en étant protégé par le Cap/Floor. La durée du crédit (le nombre de mensualités) est fixe.
Avantages : ceux du taux fixe, pendant 10 ans. Il peut ensuite profiter d'une baisse des taux et diminuer, ainsi que les mensualités qui ne bougeront plus pendant 5 ans, jusqu'à la révision suivante du taux.
Inconvénients : les mêmes que ceux du taux fixe, pendant 10 ans. Ensuite, il pourra être soumis, à une éventuelle hausse des taux, ce qui augmentera les mensualités pour 5 ans au moins, jusqu'à la révision suivante. Mais le Cap limite l'impact de cette augmentation.
Exemple chiffré : (taux à titre indicatif)
Crédit hypothécaire de 150.000€ sur 25 ans - taux débiteur semi-révisable (10/5/5) 1,20% (Cap +2/-5)
- ==> Mensualité de base : 578,54€, révisée à la hausse ou à la baisse après 10 ans, puis tous les 5 ans.
- ==> Meilleur scénario : mensualité à 529,47€ => taux min à 0%
- ==> Pire scénario : mensualité à 629,85€ => taux max à 2,40%
Crédit accordéon
En cas de variation contractuelle du taux du crédit tant à la hausse qu’à la baisse, les prêteurs peuvent accorder une facilité à leurs emprunteurs afin de maintenir, dans la mesure du possible, la mensualité du crédit au niveau de celle payée en début de crédit. Cette facilité est appelée le crédit accordéon.
Cependant, si le crédit accordéon permet de maintenir la mensualité du crédit comme il est dit plus haut, il aura une influence directe sur la durée du crédit. Cette durée du crédit hypothécaire (le nombre de mensualités), pourra être allongée ou diminuée selon que les taux partent à la hausse ou à la baisse. Mais la prolongation du contrat a une durée maximum (de 3 à 5 ans, selon la durée initiale). C'est une formule attractive pour les jeunes ménages qui ont une longue carrière professionnelle devant eux. Cette facilité doit, bien entendu, avoir été prévue contractuellement.
Avantages : pas de surprise, vous payerez toujours la même mensualité, il n'y a donc pas d'impact sur vos finances quotidiennes. Le taux initial est inférieur à celui du taux fixe. Si les taux partent à la baisse, la durée de votre crédit sera diminuée.
Inconvénients : en cas de forte hausse des taux, la durée du crédit sera allongée, potentiellement de manière durable si la hausse des taux hypothécaires est forte.
Exemple chiffré : (taux à titre indicatif)
Crédit hypothécaire de 150.000€ sur 25 ans (max 30 ans) - taux débiteur révisable accordéon 1,30%
==> mensualité fixe : 585,38€ pour une période initiale 25 ans, qui peut diminuer ou augmenter, mais jusqu'à 30 ans maximum.
Le Cap, le Floor, c'est quoi ?
Avec les taux révisables ou semi-révisables, on évoque souvent deux paramètres essentiels que sont le « Cap » et le « Floor ». Mais de quoi s'agit-il ? Ce sont des balises qui doivent limiter les effets trop importants de la variabilité des taux sur les mensualités et donc les finances des ménages. Mais qui protègent aussi les banques en cas de baisse importante des taux hypothécaires.
Le Cap
Le Cap est un mécanisme qui fixe l'augmentation maximum du taux hypothécaire pendant la partie variable du crédit. Ainsi, avec un Cap 2, votre taux initial ne pourra pas être augmenté de plus de 2%. De la sorte, si vous avez un taux de départ de 2,3%, il ne pourra donc jamais dépasser les 4,3% au plus fort de la hausse.
Le Floor
Le Floor, c'est le principe inverse : il fixe en % la diminution maximale que votre taux initial peut subir si les taux hypothécaires repartent à la baisse. Il est souvent égal au Cap, mais pas systématiquement.
Ainsi on parle de Cap +2/-2, Cap +2/-3, etc...
La loi hypothécaire ne fixe pas de limite au Floor : les banques font comme elles veulent. Certaines banques, toutefois, limitent le taux à la baisse. Le taux d'intérêt peut descendre, en théorie à 0%.
Que l'on opte pour n'importe quel type de taux, le crédit peut être bien entendu racheté auprès d'une autre banque à des conditions plus avantageuses.
Certaines banques proposent aussi dans leurs conditions générales de pouvoir basculer son crédit vers un taux fixe si celui-ci était au préalable un taux révisable et au moment de sa révision.
