Lorsqu'on sollicite un prêt hypothécaire auprès d'une ou plusieurs banques en vue d'acquérir ou faire construire une habitation, celles-ci étudient d'abord votre profil avant de vous soumettre une offre de crédit.
Elles scrutent non-seulement votre projet d'achat immobilier de près, mais également votre situation financière. Celle ci-englobe votre capacité d'apport personnel ou fonds propres (typiquement : de quoi financer les « frais de notaire » et 10% du prix d'achat), ainsi que vos revenus (et donc votre capacité à rembourser les mensualités du prêt hypothécaire). Vos antécédents en termes de crédit seront également étudiés.
Ensuite, si votre dossier est favorable et que votre demande de crédit est acceptée, elles vous soumettront une offre, que vous aurez l'occasion de comparer avec celle des autres organismes de crédit.
Les banques vous proposeront leur meilleur taux du moment... mais à certaines conditions. Leur offre sera en effet très souvent accompagnée d'une « proposition » à souscrire d'autres produits, de manière plus ou moins contraignante. Il s'agit de produits d'assurance, dont les plus courants sont l'assurance solde restant dû et l'assurance incendie, mais aussi parfois de produits d'investissement.
Ceci afin de sécuriser leur prêt en cas de sinistre dans l'habitation ou de décès naturel de l'emprunteur. Et c'est également dans l'intérêt de l'emprunteur d'y souscrire.
Les assurances « obligatoires » : de la théorie à la pratique
Pour avoir avoir la certitude de récupérer le capital du crédit hypothécaire en cas de drame, les banques peuvent de facto lier l'octroi d'un taux hypothécaire avantageux à la souscription d'une assurance solde restant dû (ASRD) et d'une assurance incendie auprès d'une compagnie d'assurance bien définie, généralement liée à l'organisme de crédit.
L'assurance solde restant dû (ou ASRD)
En cas de décès de l'emprunteur ou du co-emprunteur, cette assurance permet à la banque de récupérer le capital non-encore remboursé du crédit hypothécaire. Mais elle permet aussi au co-emprunteur (le conjoint) restant et/ou aux héritiers de ne pas devoir affronter cette dette.
Cette ASRD se paye soit en une prime unique au début du crédit, soit via des primes périodiques, souvent annuelles. Le montant de cette prime dépendra principalement de votre âge, de la durée du prêt hypothécaire, du montant du capital emprunté assuré, de votre santé.
En savoir plus sur l'assurance solde restant dû.
L'assurance incendie
Également, la banque demandera souvent la prise d'une assurance incendie, ou assurance habitation (qui couvre l'habitation et son contenu pour les incendies, dégâts des eaux, intempéries majeures, catastrophes naturelles, etc.) auprès d'un assureur précis. Le montant des primes dépendra essentiellement de la valeur du bien immobilier et de son contenu (mobilier, etc...).
En savoir plus sur l'assurance habitation.
Comparez les TAEG
Également, si vous êtes amené à faire un choix entre plusieurs propositions de différentes banques, vous devez comparer le TAEG. Le TAEG inclut non seulement les différents frais liés au prêt hypothécaire, les intérêts à rembourser (via le taux hypothécaire), mais aussi l'assurance solde restant dû. Le TAEG le plus bas correspondra généralement à l'offre la plus intéressante.
L'assurance solde restant dû ainsi que les intérêts du prêt hypothécaire peuvent donner droit à un avantage fiscal dans certaines limites et à certaines conditions (notamment qu'il s'agisse de votre habitation seule et unique).
Pas obligatoires, mais...
Notez bien que la législation en matière de crédit n'exige pas la prise de ces assurances. Mais les banques refusent généralement d'octroyer un crédit hypothécaire si l'emprunteur refuse de les souscrire. Il n'y a donc généralement pas trop le choix.
La législation précise également que l'emprunteur est libre de prendre ces assurances où il veut, c'est-à-dire dans la compagnie de son choix. En théorie, c'est vrai également : la société de crédit ne peut pas imposer l'assureur.
Mais en pratique, si le taux avantageux est lié à la prise d'assurance dans une compagnie donnée, c'est difficile de refuser. Sous peine, si l'on décide de prendre ces assurances ailleurs, qu'on vous propose un taux moins favorable.
Un calcul et des démarches
Cette opération peut cependant parfois être globalement plus rentable pour l'emprunteur, car souscrire ces assurances dans la compagnie de son choix peut se révéler financièrement plus intéressant que celles proposées par la banque, ce qui peut compenser l'augmentation du taux d'intérêt. Mais c'est un calcul à faire et des démarches supplémentaires inévitables.
L'avantage de passer par un courtier en crédit et en assurances, comme MiD Finance, c'est qu'il pourra à la fois vous trouver les offres les plus adaptées pour votre crédit hypothécaire, mais également pour l'ASRD et l'assurance incendie.
ASRD, assurance incendie : plus que conseillés
Enfin, particulièrement dans le cadre d'un achat immobilier, il est largement dans l'intérêt des emprunteurs de souscrire de telles assurances, quelle que soit la compagnie choisie au final. Car on n'est jamais à l'abri d'un événement tragique.
Il arrive en effet que des banques octroient un prêt hypothécaire sans qu'une assurance solde restant dû soit exigée et prise. Cela constitue un risque aussi bien pour l'organisme de crédit que pour les emprunteurs.
Prenons l’exemple de ce couple qui a souscrit à deux un prêt hypothécaire pour acheter une maison, sans prendre l'ASRD. Par solidarité, le décès d'un des conjoints entraîne l'obligation, pour le conjoint survivant, de supporter tout seul le poids des mensualités tout au long de la durée du crédit. Souvent, dans l'impossibilité de faire face cette à charge supplémentaire, il n'a d'autre solution que de revendre la maison...
Les assurances « facultatives » et autres produits
De manière moins« contraignante » il est vrai, certaines banques lient aussi l'octroi du taux avantageux de votre emprunt hypothécaire à la souscription d'autres produit, annexes, d'assurance ou financiers.
Comme par exemple, une épargne pension, ou d'autres produits d'investissement.
Et l'assurance gratuite contre la perte de revenus !
Il y a cependant un produit auquel on ne pense pas assez souvent, potentiellement très précieux, et qui est pourtant... gratuit : l'assurance perte de revenus de la Région wallonne.
Pour faciliter l'accès la propriété, celle-ci met à la disposition des emprunteurs une assurance qui, en cas de perte de revenus (licenciement, maladie, invalidité...) couvrira au moins partiellement le remboursement de votre crédit hypothécaire, pendant les huit premières années du crédit, pour une période de 3 ans maximum, et à hauteur de 9.000€ par an maximum.
En savoir plus sur les conditions.
Il est également possible de prendre une assurance complémentaire contre la perte de revenus directement auprès d'une compagnie d'assurance, mais cette opération sera bien entendue payante.
