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* Quotité <= 80% - Revenu disponible en dehors des charges 1.500€ pour un isolé, 2.000€ pour un ménage - Ratio charges revenus <= 40% - Domiciliation des revenus - But achat immobilier - Age au terme du crédit: max. 70 ans - Souscription à une assurance habitation et solde restant dû auprès de l'organisme désigné - Sous réserve d'acceptation du dossier par l'organisme bancaire et de tout autre élément aggravant (contentieux, médiation, saisie, ...)

Exemple représentatif: Nature du prêt: CREDIT HYPOTHECAIRE - Montant total du prêt : 140.000€ - Montant des mensualités: 745,69€ - TAUX ANNUEL EFFECTIF GLOBAL: 3,51% - Taux débiteur FIXE: 2,59% - Durée du prêt: 240 mois - Assurance solde restant dû: 243,93€/an - Assurance incendie: 289,06€/an - Frais de dossier: 400€ - Frais d'expertise: 200€ - Frais d'hypothèque: 3.498,00€ - Montant total tous frais compris: 192.015,89€
- Assurance Solde Restant Dû : 243,93 € payable annuellement sur 2/3 de la durée du crédit. Cette prime est indicative pour 100% de couverture pour une personne de 35 ans non-fumeur - Assurance incendie : 289,06 € payable annuellement pendant toute la durée du crédit à la compagnie d’assurance de votre choix. Cette prime est indicative pour un bien standard, 2 façades, 8 pièces.

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Baromètre des taux d'intérêt pour votre crédit hypothécaire


Alors que l'état du marché immobilier (la confrontation de l'offre et de la demande) influence principalement les prix des biens immobiliers, il en va un peu autrement de l'octroi des crédits hypothécaires. C'est principalement la hauteur des taux d'intérêt qui joue un rôle primordial dans la décision des ménages de se lancer, ou non, dans un investissement immobilier et à introduire une demande de prêt hypothécaire en Belgique.

Plus les taux sont bas, plus vous pourrez emprunter (pour autant que vous respectez la quotité des 90% du prix du bien, lire plus loin), car le poids des intérêts pèsera moins sur vos mensualités.

Ce taux hypothécaire dépend de facteurs plus généraux, comme l'activité immobilière (et donc la demande de crédits), l'inflation, les instructions de la BNB (Banque Nationale de Belgique), de la politique monétaire de la BCE (Banque Centrale Européenne), entre autres.

Mais il dépend aussi de facteurs plus spécifiques à chaque dossier, liés au profil (notamment financier) de l'emprunteur, à la valeur du bien immobilier visé, au montant à emprunter, à la durée, à la formule d'emprunt hypothécaire, et d'autres paramètres encore.

Voici un panorama assez complet à destination des primo-acquéreurs (et des autres aussi) désireux de se lancer dans un projet immobilier.

Le profil (financier) de l'emprunteur

Le montant à emprunter fait parfois varier le taux d'intérêt qui sera proposé, mais celui-ci sera aussi impacté par la capacité de remboursement des mensualités.

Autrement dit : selon le niveau de revenus, combien peut-on se permettre de rembourser mensuellement du crédit hypothécaire, en plus de toutes ses autres charges ? Plus le profil est risqué pour la banque, plus élevé sera le taux d'intérêt.

Le ratio charges/revenus

Au plus le ratio charges/revenus est faible, au plus le profil du demandeur sera intéressant pour la banque, qui sera tentée d'octroyer une réduction de taux (et éventuellement une inscription hypothécaire plus basse, ce qui engendrera moins de frais pour le demandeur). Généralement, ce ratio maximum est estimé dans une fourchette entre 33% et 65%, selon la politique propre à chaque banque, mais aussi le profil du candidat, dont ses revenus.

L'idée générale ici est que la banque doit être certaine que vous puissiez rembourser vos mensualités sans difficulté. Si ce ratio charges/revenus dépasse le seuil fixé, le crédit ne sera généralement pas accordé, à moins de revoir le montant à emprunter à la baisse.

Le reste à vivre

Un autre point qui sera pris en compte, mais il est fortement lié, c'est le montant du revenu disponible après avoir payé toutes les charges, y compris les mensualités du prêt hypothécaire : combien reste-t-il à l'emprunteur pour vivre dignement ?

Les revenus nets globaux (non compris les allocations familiales et les pensions alimentaires) seront donc un des critères étudiés, en plus du ratio dans la détermination du taux d'intérêt.

La situation personnelle

La situation personnelle, professionnelle et la stabilité des revenus dans la durée sont également des facteurs qui peuvent influencer la fixation du taux d'intérêt, même si toutes les banques n'en tiennent pas compte, loin de là.

Certaines toutefois peuvent accorder un taux plus intéressant si la stabilité des revenus est garantie, et c'est plus souvent le cas quand on est salarié avec un CDI qu'indépendant, par exemple. Ou si on si on est dans la force de l'âge que proche de la pension. Mais généralement, ce sont des facteurs qui influencent davantage l'analyse de la solvabilité, et donc le principe d'accorder un crédit hypothécaire, que le taux proprement dit. 

Les dettes passées et actuelles

Enfin, l'état de vos dettes passées seront également déterminantes. Si vous êtes fichés à la BNB pour un crédit défaillant, même apuré depuis moins de douze mois (la durée du fichage dans ce cas), votre dossier ne sera pas trop favorable pour obtenir un taux plus intéressant.

Même chose si vous êtes en médiation de dette...  au cas où la banque accepterait quand même de vous accorder un crédit hypothécaire, et pour autant que le médiateur et le tribunal donnent leur autorisation.

Par contre, si vous faites l'objet de saisies sur salaire, le crédit sera automatiquement refusé.

A l'inverse, si vos crédits précédents ou actuels ne posent aucun problème de remboursement, la banque sera plus encline à vous accorder un bon taux.

La politique de la banque

Les banques et autres organismes de crédit ne proposent pas forcément les mêmes taux.

Pour une clientèle spécifique ?

Certaines banquent s'adressent une clientèle au profil financier plus spécifique (par exemple des indépendants), sont plus ou moins flexibles dans leur offre. Certaines favorisent davantage leurs clients historiques avec un bon profil en leur accordant une réduction de taux supplémentaire.

Raison pour laquelle il est important de comparer les offres. Et certainement avantageux de passer par un courtier en crédit qui effectuera ce travail pour vous et dénichera le meilleur taux.

Les produis annexes (assurances)

Parmi les arguments qui influencent les taux proposés figurent les produits annexes associés à un prêt hypothécaire, en premier lieu les assurances : assurance solde restant dû, assurance incendie. Si vous les prenez auprès du même organisme de « bancassurance » ou bien auprès d'une compagnie d'assurance conseillée ou désignée par la banque, vous bénéficierez le plus souvent d'un taux hypothécaire préférentiel (jusqu'à 0,4% en moins).

Les spécificités du crédit

Quotité à emprunter, type de taux, durée du crédit : autant de paramètres qui sont liés directement au crédit hypothécaire et qui influencent le taux d'intérêt.

La quotité à emprunter

Liée au montant total à emprunter, qui dépendra donc aussi de votre situation financière, la quotité est un élément important.

La quotité, c'est le ratio entre le montant à financer par un crédit hypothécaire et la valeur vénale du bien immobilier (le prix de vente, ou bien la valeur estimée par l'expert de la banque si le prix semble trop élevé).

Généralement, la banque ne vous prêtera pas davantage qu'une quotité de 90%. Les 10% restants et les frais de notaire, c'est à dire liés aux actes notariés d'achat (y compris les droits d'enregistrement ou la TVA) et de crédit sont à payer sur fonds propres par l'emprunteur.

Plus cette quotité est élevée, sans dépasser les 90% (sauf exception) donc, plus le taux d'intérêt sera élevé.

La formule de crédit hypothécaire

Taux fixe, variable, semi-fixe : les formules ne manquent pas, elles ont toutes leurs avantages et inconvénients, pour l'emprunteur, et pour l'organisme prêteur, qui privilégieront l'un ou l'autre en fonction du risque.

  • Le taux d'intérêt fixe : n'est vraiment intéressant que s'il est plutôt bas à la signature du contrat. Il ne change pas durant la durée du crédit, quelle que soit l'évolution des taux hypothécaire en général, tant à la hausse (l'emprunteur y gagne, dès lors), qu'à la baisse (la banque y gagne). Les mensualités ne changent pas non plus.
    Pour ces raisons, le taux fixe est généralement proposé à un taux initial un peu plus élevé que les autres formules. La stabilité des mensualités a cependant un côté rassurant pour l'emprunteur.
     
  • Le taux semi-fixe : il diffère du taux fixe en ce sens qu'il peut être revu à une ou deux reprises, à la hausse comme à la baisse selon l'évolution des taux hypothécaires, après une période déterminée (par exemple, après 10 ans, puis après 5 ans).
     
  • Le taux variable : le taux de départ est revu régulièrement, à la hausse ou à la baisse, selon l'évolution du marché. Par exemple, tous les 1, 3 ou 5 ans. L'augmentation maximum (CAP) par rapport au taux initial est cependant définie dans le contrat. C'est un point à regarder de près dans votre contrat de crédit. Il en est de même pour la baisse du taux : les contrats prévoient généralement qu'il ne peut être négatif.
     
  • La formule accordéon : c'est une formule un peu part. La mensualité ne change pas (dans la mesure du possible), mais c'est la durée de l'emprunt qui varie pour s'adapter à l'évolution de l'indice officiel des taux hypothécaires, à la hausse comme à la baisse. Si le taux initial est très bas, le risque est plus grand de voir celui-ci évoluer vers le haut avec le temps qui passe, et donc d'allonger la durée de remboursement. Néanmoins, cet allongement ne pourra pas dépasser les 60 mois (pour les contrats les plus longs).

Quelle durée ?

La durée du remboursement d'un crédit hypothécaire dépend du montant emprunté et de votre capacité de remboursement. Elle ne peut toutefois pas excéder les 30 ans. Un remboursement rapide (dix ans par exemple) signifie généralement que la situation financière de l'emprunteur est très favorable relativement au montant emprunté et/ou à la valeur du bien à acheter.

Une limitation des risques pour la banque, qui octroiera dès lors un taux hypothécaire initial plus avantageux que pour un emprunt de longue durée. Ce dernier permet néanmoins à l'emprunteur de rembourser des mensualités moins élevées, même s'il paiera davantage d'intérêts sur la durée.

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