Avantages fiscaux pour un crédit hypothécaire
Si vous avez l'intention de réaliser un projet immobilier, vous devez savoir que tout crédit hypothécaire visant l'achat ou la construction d'un bien immobilier entre en ligne de compte pour la réduction d'impôt habitation propre et unique. Du moins, en Wallonie, où le mécanisme du chèque habitat, qui octroie aussi une déduction fiscale annuelle, a remplacé celui du bonus-logement pour les crédits hypothécaires souscrits à partir du 1er janvier 2016.
En Flandre et à Bruxelles, le bonus-logement et ses variantes ont été supprimés respectivement en 2020 et en 2017, au profit d'un plus gros abattement sur les droits d'enregistrement, ce qui constitue également un avantage fiscal, mais unique.
Le bonus-logement et ses variantes restent d'application pour les prêts hypothécaires souscrits avant ces changements.
Lisez ici pour en connaître davantage sur les différents mécanismes de déduction fiscale d'application pour votre prêt hypothécaire, selon l'année de la signature du contrat et la situation géographique de l'habitation.
Le chèque habitat en Wallonie
Le chèque habitat est d'application pour les nouveaux crédits hypothécaires souscrits depuis le 1er janvier 2016 en Wallonie, dans le cadre de l'habitation seule et unique.
Conditions requises pour bénéficier du chèque habitat
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Il faut contracter un emprunt hypothécaire, avec une inscription hypothécaire, pour acheter, faire construire une habitation ou payer les droits de succession pour un bien immobilier situé en Wallonie. Les rénovations seules n'entrent pas en ligne de compte.
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Il doit s'agir de l'unique habitation dont l'acheteur devient propriétaire. Dans le cas contraire, l'autre logement doit être mis en vente la même année civile, et vendue au plus tard l'année civile suivante.
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Le crédit doit s'étaler sur une durée minimale de 10 ans.
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L'acheteur doit être l'occupant des lieux au plus tard à la fin de la 2e année civile suivant la signature du contrat, sauf dérogation (raison sociale ou professionnelle) ou force majeure (logement inhabitable).
- Les revenu nets imposables ne peuvent pas dépasser la somme de 86.322€ en 2020. C'est valable pour les deux partenaires d'un ménage s'ils ont contracté ensemble le crédit hypothécaire.
Montant des avantages fiscaux du chèque habitat
Le montant maximal de cet avantage fiscal sera de 1.520€, augmenté de 125€ par enfant à charge (montant forfaitaire).
La particularité du chèque habitat est qu'il est principalement fonction des revenus du ou des propriétaires, favorisant les bas et moyens revenus, et pas du montant des remboursement annuels liés au contrat hypothécaire (capital, intérêts ou encore assurance solde restant dû) ou le coût d'achat de l'habitation.
C'est le revenu imposable net qui sert de référence. Avec des seuils mis à jour chaque année par la Région wallonne.
Autre particularité : cet avantages fiscal est perçu à 100% les 10 premières années du remboursement du crédit hypothécaire, et à 50% les dix années suivantes (si le contrat dure 20 ans ou plus).
En pratique
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De la sorte, si en 2020 votre revenu net imposable dépasse la somme de 86.322€, vous n'avez pas droit au chèque habitat.
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Toujours en 2020, si votre revenu net imposable est inférieur ou égal à 22.380€, vous toucherez la prime maximale de 1.520 €. Soit sous forme de déduction fiscale, soit sous la forme d'un versement (remboursement) au cas où vous ne devez pas payer d'impôts car vos revenus sont trop bas.
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Toujours en 2020, si votre revenu net imposable est supérieur à 22.380€ et inférieur ou égal à 86.322€, le montant de la prime du chèque habitat est définie par un calcul simple. Il faut prendre la différence entre votre revenu net imposable et le seuil de 22.380€, et la multiplier par 1,275%. Il faudra ensuite soustraire le montant obtenu de la prime maximale de 1.520€.
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Ainsi, avec un revenu net imposable de 35.000€, votre prime est calculée comme suit : 1.520 € – ((35.000-22.380) x 1,275%) = 1.359,01 €.
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A ce montant, vous devez ajouter le montant forfaitaire de 125€ par enfant à charge, à répartir entre les deux parents qui ont souscrit le prêt hypothécaire (par exemple un enfant chacun).
- A partir de la 11e année du contrat du prêt hypothécaire, tant que le contrat court et au plus tard jusqu'à la 20e année, le montant total de la prime (variable + forfaitaire) est divisé par deux. Ensuite, le chèque habitat ne pourra plus être perçu.
Calculez vous-même le montant de votre avantage fiscal du chèque habitat.
Bruxelles : abattement sur les droits d'enregistrement
En Région bruxelloise, le bonus-logement a été remplacé, au 1er janvier 2017, par un abattement plus important sur les droits d'enregistrement (12,5%) pour l'achat de l'habitation seule et unique.
Ici, le facteur décisif n'est pas le revenu du ménage, ni le montant des mensualités à rembourser sur le crédit hypothécaire, mais le prix d'achat de l'habitation seule et unique : il ne peut dépasser les 500.000€.
Dans ce cas, l'acheteur, pour autant qu'il réponde à toutes les autres conditions, pourra bénéficier d'un abattement sur la première tranche de 175.000€ du prix d'achat. Ce qui correspond à une réduction appréciable de 21.875 € sur ces droits d'enregistrement à 12,5%. Cela signifie également que si le logement coûte moins de 175.000€, aucun droit d'enregistrement ne devra être payé.
Plus de détails sur les droits d'enregistrement en Région bruxelloise.
Flandre : droits d'enregistrement encore réduits
En Flandre, la suppression du bonus-logement et ses variantes a été bien plus tardive, au 1er janvier 2020. Au profit d'une réduction supplémentaire sur les droits d'enregistrement, pour les nouveaux prêts hypothécaires souscrits après cette date.
Avant 2020, les nouveaux propriétaires de leur habitation seule et unique bénéficiaient déjà d'un taux réduit à 7% sur les droits d'enregistrement (contre 10% pour les autres logements). Au 1er janvier 2020, ce taux a été réduit à 6%.
Cette réduction est indépendante, et donc cumulable avec l'abattement existant pour « maison modeste ». Selon les communes concernées, si le prix d'achat ne dépasse pas les 200.000€ ou 220.000€, l'acheteur pourra aussi bénéficier d'un abattement sur la première tranche de 80.000 € du prix d'achat sur les droits d'enregistrement.
